Kako planirati život bez sigurnog krova nad glavom? Hrvatska desetljećima igonorira moguća rješenja

Gentrifikacija - izrazita komodifikacija stambenog prostora i turistifikacija - prenamjena stambenog prostora u povremeni ili trajni turistički prostor, dva su društvena fenomena koja utječu na rast cijena nekretnina i nedostatak cjenovno pristupačnog stambenog prostora ne samo u Hrvatskoj, nego i diljem Europe. Svojim negativnim utjecajem na dostupnost stanovanja oba fenomena ugrožavaju jedno od osnovnih ljudskih prava, a to je siguran krov nad glavom.

Prema statistikama, mladi u Hrvatskoj među onima su koji napuštaju roditeljski dom najkasnije u Europi, tek nakon 30. godine, ali ne zato jer ne žele, nego zato što si ne mogu priuštiti vlastiti stan. Mnogi su, pak, ne samo u mlađoj dobi, osuđeni na podstanarstvo jer drukčije ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje.

Ilustracija - 1 Foto: Getty Images

Iako Zakon o najmu postoji od 1996., neadekvatan je današnjem trenutku i rijetko ga tko poštuje. Podstanari su, naime, jedna od najugroženijih skupina u Hrvatskoj, najmodavci ih često izbacuju kad god i kako god žele, povećavaju im stanarinu, lihvare ih, a kontrole su rijetke, inspekcije ne rade svoj posao dok uvid u stvarno stanje ne postoji jer nema službene statistike o stvarnim potrebama.

Najam je sve skuplji i skuplji, a kupnja adekvatnog vlastitog stana za mnoge je, pogotovo mlade i niz ranjivih skupina, ravna znanstvenoj fantastici s obzirom na nesigurnost radnog mjesta te visinu plaća i kvadrata. A kako planirati život i živjeti bez sigurnog krova nad glavom? Očaj i tjeskoba neizostavna su posljedica.

Pročitajte i ovo Stambeno pitanje Potreba, a ne luksuz: Ne mora država svakome dodijeliti stan ili kuću, ali jednu obavezu ipak ima

Stambeni stres

U posljednjih petnaestak godina dokumentirana je pojava mentalnih oboljenja izazvanih stambenim stresom. Riječ je o stresu koji ljudi, odnosno kućanstva proživljavaju ako njihovi stambeni troškovi iznose više od 30 posto njihovih mjesečnih primanja, a riječ je o renti ili rati za stambeni kredit te osnovnim računima za režije – vode, struje, grijanje.

Ako ti troškovi prelaze 30 posto sredstava, dolazi do tzv. stambenog stresa gdje građani većinu svoje energije ulažu u to da plate troškove stanovanja i nemaju ni vremena, niti novca ulagati u svoj razvoj kroz primjerice kulturu, slobodno vrijeme, ali ni obitelj i prijatelje pa kvaliteta njihova života drastično opada.

Pročitajte i ovo ''DOME, SLATKI DOME'' Čudnovata mjera, košta, a ne pomaže: Vladine subvencije dižu cijene stanova, upozoravaju i HNB i Ekonomski institut

Stambena politika ne može se prepustiti samo tržištu i pravo na stan ne može biti reducirano na pravo na vlasništvo

Isticali smo već u nizu tekstova da Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku i povezati je s gospodarskom, demografskom i socijalnom politikom, a na to često upozorava i pučka pravobraniteljica, koja i u svojim izvješćima govori o pravu na adekvatno stanovanje.

Pravo na adekvatno stanovanje podrazumijeva dom kao temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto, a koliko je važan postalo je posebno jasno za vrijeme epidemije, objasnila je pravobraniteljica.

''Ovo pravo odnosi se i na osiguranje zaštite od nezakonitih deložacija, a povezano je i s dostupnošću zdravstveno ispravne vode za ljudsku potrošnju te s pristupom sustavu odvodnje te energiji. Ono ne znači obvezu države da svakome dodijeli stan ili kuću, već se radi o obvezi osmišljavanja mjera kojima se pomaže u osiguranju dostojnog stanovanja, uključujući i subvencije i olakšice, dostupnost infrastrukture i slično na nediskriminatoran način te kako bi se preveniralo beskućništvo'', istaknula je pučka pravobraniteljica Tena Šimonović Einwalter.

Koliko je Hrvatskoj nužna održiva i pravednija stambena politika koja nudi raznolike oblike priuštivog stanovanja i odgovara na stvarne potrebe građana, pokazalo je i istraživanje Prava na grad, vodeće organizacije za stambena prava u Hrvatskoj, a iz kojeg su proizašle i preporuke za oblikovanje stambenih politika.

Ilustracija - 2 Foto: Getty Images

No, država se zasad samo čvrsto drži propagiranja vlasništva i parcijalnih mjera iako mnogi stručnjaci upozoravaju da to dodatno podiže ionako nerealno visoke cijene nekretnina. Pokazalo je to jasno i istraživanje koje su proveli Davor Kunovac iz Hrvatske narodne banke (HNB) i Ivan Žilić s Ekonomskog instituta u Zagrebu u analizi utjecaja subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj.

Ipak, u Hrvatskoj je stambeno pitanje i dalje ''zaključano'' u domenu vlasništva i temu demografije i biološke reprodukcije iako podaci pokazuju sasvim drugačiju sliku. Ne samo da nije nužno točno da Hrvati vole vlasništvo, već i da ono nije ni realnost u tako velikoj mjeri, pokazalo je istraživanje Prava na grad o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama različitih društvenih skupina.

Pročitajte i ovo Resurs, a ne problem Svima su ih puna usta, a njih malo tko zaista sluša: ''Ključni problem mladih je zaposlenje, ali visina plaća nije primarni motiv''

Stambeno osamostaljivanje kao ključ

Jedna od pet ključnih mjera u sklopu javnih politika koje bi trebala povući država kako bi zaista poboljšala položaj mladih u društvu i odgovorila na njihove stvarne potrebe, ističu mladi, jest omogućiti stambeno osamostaljivanje.

''I to kako studenata kroz povećanje smještajnih kapaciteta studentskih domova, tako i kroz općenito otvaranje prilika mladima za osamostaljivanje kroz različite oblike kratkoročnih i/li dugoročnih rješenja. Bilo da se radi o nacionalnim rješenjima - neki oblik zaštićenog najmoprimca ili regulacije cijene stanovanja za mlade ili o regionalnim/lokalnim putem povećanja stambenog fonda'', istaknuo je za DNEVNIK.hr tajnik Mreže Mladih Hrvatske Josip Miličević.

Pročitajte i ovo Kako do nekretnine Mladi par koji kupuje stan: "Cijene nisu najgore, ovo nam je najveći problem..."

Kreditno zaduživanje, pa i uz subvencije, ne mora biti jedini zamislivi smjer stambene politike, a druga opcija ne mora biti ni nasljedstvo ili dobitak na lotu.

Ima onih koji su posegnuli za drugačijim rješenjem, primjerice, Križevci. Arhitektonska zadruga Otvorena arhitektura pokrenula je u Križevcima pilot-projekt razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj. U mnogim zemljama Europske unije ono je uspješan model kojim građani međusobnim udruživanjem rješavaju svoje stambeno pitanje.

Pročitajte i ovo Jeste li čuli za stambene zadruge? Kredit ili nasljedstvo ne moraju biti jedini put do stana: Jedan grad u Hrvatskoj posegnuo je za drugačijim rješenjem

Drugačiji modeli su mogući

'Ključni problem stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj je nedostatak adekvatnih javnih i neprofitnih investicija čime je stanovanje gotovo u potpunosti prepušteno tržištu na kojem logika profita diktira visoku cijenu stanova, ističu u Otvorenoj arhitekturi.

''Dosadašnji programi poput POS-a rezultirali su time da se stambeni kvadrati izgrađeni javnim sredstvima uključe na tržište nekretnina i time postanu podložni raznim špekulacijama. Drugi model, tzv. APN krediti, osim otvorenog podržavanja već ionako dominantne kreditne paradigme, rezultirao je dodatnim povećanjem cijena stambenog prostora, efektivno poništavajući pozitivne učinke mjere i očekivani društveni utjecaj koji je u potpunosti izostao'', upozorio je za DNEVNIK.hr arhitekt Ivan Vadanjel, jedan od članova zadruge Otvorena arhitektura.

''Model stambenih zadruga za koji se mi zalažemo funkcionira po principu da lokalna samouprava putem prava građenja pruža zadruzi zemljište na dugoročno korištenje, a stambena zadruga udruženim resursima budućih stanara na istom zemljištu gradi svoju stambenu zgradu. S obzirom na to da je zadruga vlasnik zgrade, a zemljište ostaje u vlasništvu i nadzoru jedinice lokalne samouprave, onemogućuju se tržišne špekulacije te se posredno osigurava dugoročna priuštivost izgrađenih stambenih jedinica'', objasnio je Vadanjel.

Najrazvijenije po tom pitanju su Švicarska, Njemačka, Engleska, a u posljednje vrijeme nalazimo uspješne primjere i u drugim zemljama poput Nizozemske, Španjolske, Belgije… Beč se često naziva prijestolnicom jeftinog stanovanja, a mnogi se pitaju kako je moguće da jedna od najskupljih metropola u Europi ima iznimno povoljne cijene najma stanova.

Beč već više od 100 godina prakticira socijalne stambene politike, koje se godinama nastavljaju razvijati u potrazi za što boljim modelom, naime, danas oko 60 posto građana i građanki Beča živi u jednom od više od 400.000 stanova koji su ili gradski, ili su izgrađeni putem neprofitnih sustava, a renta im ne prelazi 25 do 30 posto primanja kućanstva, uključujući i energente.

Pročitajte i ovo NAKON TRI DESETLJEĆA Kako će izgledati stanovanje u Hrvatskoj? Uskoro se mijenjaju neka pravila

Hrvatska na čekanju već više od tri desetljeća

Hrvatska još čeka javnu politiku koja sadrži regulaciju tržišta kratkoročnog i dugoročnog najma, izgradnju stanova u javnom vlasništvu na javnom zemljištu i razvoj modela neprofitnog stanovanja koje se financira iz mješovitih izvora poput stambenih zadruga i modela zemljišnih zaklada.

Izrada koncepta Nacionalnog plana stambene politike do 2030. planirana je do kraja prvog kvartala 2024. godine, kazali su još prije nekoliko mjeseci za DNEVNIK.hr i sada opet ponovili iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

''Ovaj strateški dokument izrađuje se multidisciplinarno sagledavajući sve aspekte demografske, socijalne, gospodarske, financijske, prostorne i okolišne politike. Prije svega, kroz sveobuhvatnu analizu potrebno je pronaći razloge, kao i odgovore na iznimno visoke cijene stanova za kupnju, ali i najam. Hoće li se nastaviti postojeći modeli subvencioniranja kupnje nekretnina - lepeza programa POS, subvencionirani krediti i programi međuresorne suradnje na potpomognutim područjima ili će se oni modificirati, pokazat će se upravo kroz ovaj strateški dokument'', poručili su za DNEVNIK.hr iz Ministarstva.

Ističu da je kroz mjere države ključno postići niže cijene stanova za ciljane skupine građana. ''Država ima na raspolaganju nekoliko poluga za provedbu: financijska, porezna, zemljišna i ekološko-energetska, no u izradu Nacionalnog plana stambene politike uključili smo i predstavnike Udruge gradova i općina jer i oni svojim nekretninama i cijenama komunalnih priključaka mogu pomoći u ostvarenju priuštivijeg stanovanja za naše sugrađane.''

Pročitajte i ovo POTREBA, A NE LUKSUZ Dome, slatki dome: Do stana bez kredita? Može se, ali u Hrvatskoj je to i dalje gotovo pa znanstvena fantastika

Kvaliteta života

Trenutno je u izradi ključna studija - Modeliranje i projiciranje ponude i potražnje za stambenim jedinicama u jedinicama lokalne samouprave RH, koju izrađuje Ekonomski institut iz Zagreba, i nastavlja se s planskim aktivnostima na kreiranju modela Nacionalnog plana stambene politike, dodaju iz resornog Ministarstva.

Radna skupina koja sudjeluje u izradi Nacionalnog plana stambene politike sastoji se od 26 stručnjaka - predstavnika organizacija, po različitim područjima koja imaju utjecaja na pitanja stanovanja. Izrazita interdisciplinarnost teme stanovanja zahtijeva i interdisciplinarni pristup u kreiranju stambene politike. Najosnovnija podjela područja može se napraviti na: ekonomiju, demografiju, urbanizam, arhitekturu, graditeljstvo, pravo i sociologiju.

Više detalja, međutim, i konkretna imena, čuvaju zasad za sebe iako su to informacije koje bi trebale biti svima dostupne. 

Pročitajte i ovo Resurs budućnosti Zašto Hrvatska propušta iskoristiti naftu 21. stoljeća? ''Razloge zaostanja treba tražiti u nedostatku političke volje vladajućih''

Pročitajte i ovo Regulacija lobiranja Kome će služiti Vladin novi zakon? ''Znat ćemo puno više nego što danas znamo, ali opet nedovoljno''

Što se tiče pitanja javnog najma za široki krug građana i izgradnji objekata u tu svrhu, iz Ministarstva poručuju da jedan od modela Nacionalnog plana stambene politike svakako predviđa priuštivi najam za građane: ''Po tome pitanju Agencija za promet nekretninama (APN) kao državna neprofitna agencija ostvaruje brojne zadaće po pitanju stanovanja (POS, povratnici, potres).''

S obzirom na to da je Nacionalni plan u izradi, Ministarstvo ističe da u ovom trenutku mogu samo u grubo govoriti o modelima: ''Postoje brojna međunarodna iskustva s modelima priuštivog stanovanja i svaka država mora prema svojim specifičnostima kreirati one modele koji su za nju primjereni. Nakon spoznaje koliko stanova po gradovima RH stoji prazno, primarno treba potaknuti aktiviranje tog dijela stambenog fonda.''

Primjerice, u Zagrebu od 372.000 stanova za 54.000 u 2022. nije registrirana potrošnja struje. U Splitu od 82.000 stanova potrošnja nije zabilježena za 8.500 dok u Rijeci 9335 stanova, od prijavljenih 69.000, također nije evidentiralo potrošnju.

Pročitajte i ovo Financijska pismenost Nudi vam se 1000 eura: Hoćete li ih uzeti odmah ili za godinu dana?  

Ilustracija - 3 Foto: Getty Images

Neki trajno ostaju na cjedilu

Što se tiče mogućih i potrebnih izmjena Zakona o najmu stanova, za ovu godinu Ministarstvo nema u svom Planu normativnih aktivnosti predviđene izmjene. Osim ako se ne radi o mjeri koja bi proizašla iz Nacionalnog plana stambene politike, a važeći Zakon o najmu stanova već ima propisane odredbe kojima se štite najmoprimci, tvrde u Ministarstvu.

Praksa, međutim, gotovo u pravilu, pokazuje nešto sasvim drugo pa podstanarstvo i dalje ostaje neprepoznato kao relevantan i dovoljno zastupljen oblik stanovanja, a regulacija podstanarskih statusa ostaje u potpunosti zanemarena.

I to iako je prema ranijim podacima Eurostata i Državnog zavoda za statistiku (DZS), stopa preopterećenosti troškovima stanovanja već tada bila najmanje više od pet puta veća kod podstanara nego kod vlasnika nekretnina s hipotekom ili stambenim kreditom.