Dome, slatki dome: Do stana bez kredita? Može se, ali u Hrvatskoj je to i dalje gotovo pa znanstvena fantastika

Iako je jedna od najčešćih statistika koja se spominje u vezi stanovanja u Hrvatskoj ona o 91 posto kućanstava koja žive u nekretnini u svom vlasništvu, tek se oko 66 posto ispitanika izjašnjava kao vlasnici, dok su svega njih 44 posto stvarni vlasnici ili suvlasnici nekretnina u kojima žive, pokazalo je istraživanje Prava na grad o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama različitih društvenih skupina.

Stoga zaključuju kako nije nužno točno da Hrvati vole vlasništvo, a ono nije ni realnost u tako velikoj mjeri. ''Kreditno zaduživanje, pa i uz subvencije, ne mora biti jedini zamislivi smjer stambene politike. Treba nam održiva i pravednija stambena politika koja nudi raznolike oblike priuštivog stanovanja i odgovara na stvarne potrebe građana'', poručuju iz vodeće organizacije za stambena prava u Hrvatskoj, a iz čijeg su istraživanja proizašle i preporuke za oblikovanje stambenih politika.

U očekivanju Stambene strategije

Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku i povezati je s gospodarskom, demografskom i socijalnom politikom, a već godinama vapi za Stambenom strategijom, na što u svojim izvješćima upozorava i pučka pravobraniteljica.

''Pravo na adekvatno stanovanje podrazumijeva dom kao temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto, a koliko je važan postalo je posebno jasno za vrijeme epidemije. Ovo pravo odnosi se i na osiguranje zaštite od nezakonitih deložacija, a povezano je i s dostupnošću zdravstveno ispravne vode za ljudsku potrošnju te s pristupom sustavu odvodnje te energiji. Ono ne znači obvezu države da svakome dodijeli stan ili kuću, već se radi o obvezi osmišljavanja mjera kojima se pomaže u osiguranju dostojnog stanovanja, uključujući i subvencije i olakšice, dostupnost infrastrukture i slično na nediskriminatoran način te kako bi se preveniralo beskućništvo'', istaknula je pučka pravobraniteljica Tena Šimonović Einwalter.

Dio građana si dostojanstveno stanovanje ne može priuštiti zbog niskih primanja ili žive u područjima bez potpune infrastrukture, u loše sagrađenim i bespravnim objektima. Mnogima je dom uništen u potresima, a na tržištu manjka uvjetnih i cijenom pristupačnih nekretnina za dugoročni, ali i javni najam.

Međutim, na razini javnih politika i dalje se primarno potiče kupnja nekretnina, a dio građana koji za to ispunjavaju zakonske uvjete odlučuje se za stambeno zbrinjavanje kroz programe POS-a ili putem subvencioniranja stambenih kredita kojima država pomaže u otplati dijela kredita za kupnju stana ili kuće, odnosno za izgradnju kuće, u trajanju od najmanje pet godina. I dalje se ignoriraju sve češći prigovori da se subvencioniranjem i politikom poticanja kupnje vlastite nekretnine dodatno utječe na rast cijena nekretnina i posljedično na zaduženost kupaca.

Pročitajte i ovo ''DOME, SLATKI DOME'' Čudnovata mjera, košta, a ne pomaže: Vladine subvencije dižu cijene stanova, upozoravaju i HNB i Ekonomski institut

Uteg stambenog stresa

Postavljanje vlasništva kao cilja pri čemu je kupnja gotovo u pravilu moguća samo uz zaduživanje te prema tome nedostupna svim socijalnim skupinama rezultiralo je nereguliranim tržištem skupog najma s nezaštićenim podstanarima bez ugovorno riješenih odnosa i sustavnim stambenim dužništvom bankama. Muke po švicarcima, deložacije, stambeni stres… teška su svakodnevnica mnogih građana, a država taj problem i dalje ignorira ili čak i pogoršava zahvaljujući parcijalnim mjerama poput subvencioniranja stambenih kredita.

Minimalna plaća (tek od 1. siječnja 2023.) u Hrvatskoj iznosi 560 eura. Kako obitelj s takvim primanjima i s djecom može iznajmiti adekvatan stan za više od 500 ili 400 eura? A cijene stanova za dugoročan najam stalno rastu i podstanari su prisiljeni za najam i režije davati od 30 pa čak do 50 posto svojih primanja što ih dovodi na sam rub siromaštva i udar stambenog stresa.

Riječ je o pojmu koji označava stres koji ljudi, odnosno kućanstva, proživljavaju ako njihovi stambeni troškovi poput rente ili rate za stambeni kredit te osnovni računi za vodu, struju, grijanje, plin… premašuju 30 posto njihovih mjesečnih primanja. Tada dolazi do tzv. stambenog stresa kada građani većinu ili čak svu svoju energiju ulažu u to da plate troškove stanovanja i nemaju ni vremena, ni novca ulagati u svoj razvoj kroz primjerice kulturu, slobodno vrijeme ili obitelj. Kvaliteta njihova života drastično pada, a posljednjih desetak godina zabilježeno je i da stambeni stres uzrokuje poremećaje mentalnog zdravlja.

Dom ne može biti tek roba na tržištu

U Hrvatskoj se stambena prava vrlo slabo štite, a pravo na stan je u praksi, kao i u javnom diskursu, prepoznato tek kada je povezano s vlasništvom, upozoravaju iz Prava na grad, koje je u suradnji sa sociologinjom Petrom Rodik oblikovalo anketno istraživanje o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama za različite društvene skupine koje je krajem 2021. provela agencija Promocija plus, na reprezentativnom uzorku 1007 punoljetnih stanovnika i stanovnica grada Zagreba.

Htjeli su precizno saznati kakva je stvarna struktura stambenih statusa u najvećoj urbanoj sredini u Hrvatskoj, kakav je prostorni razmještaj stambenih statusa, ali i stambenih želja, kolika je stvarna priuštivost stanovanja i koje su to skupine stanovništva za koje je potrebno oblikovati specifične stambene politike. Na temelju rezultata istraživanja izradili su preporuke za oblikovanje stambenih politika.

Kako bi bolje diferencirali pojedine podstanarske statuse, promatrali su ih nešto detaljnije nego što se to radi primjerice u popisu stanovništva, a rezultati istraživanja pokazali su zanimljivu diskrepanciju između stvarno pravnog vlasništva i percepcije vlasništva nad stambenim prostorom.

Iz istraživanja je također vidljiva generacijska diskrepancija - starije generacije su uglavnom vlasnici bez kredita, dok su one srednje većinom vlasnici s kreditom: ''Ovo možemo razumjeti kao posljedicu privatizacije društvenog stambenog fonda. Pritom je vidljivo da je u najmlađoj generaciji najviše onih koje svoje stambeno pitanje rješavaju nekim oblikom podstanarstva, a upravo oni se ovdje pokazuju među najmanje zadovoljnima svojim stambenim statusom, što možemo povezati s neodgovarajućim standardom stanovanja. Uz podstanarski status, radi prekomjernog zaduženja nezadovoljstvo izražavaju i vlasnici s kreditom, a zadovoljstvo se pak u mnogo slučajeva iskazuje izostankom zaduženja kod onih koji su vlasnici bez kredita''.

Pročitajte i ovo PROBLEMATIČNI FENOMEN Hoće li još rasti cijene nekretnina u Hrvatskoj? Mnogi se teško rješavaju "optimizma susjeda"

Dome, slatki dome

Da je u generaciji rođenih između 1980. i 1991. puno veći udio najma na slobodnom tržištu nego kod starije generacije i da te generacije svoje stambeno pitanje predominantno rješavaju na tržištu (najma ili kredita), pokazalo je još ranije i istraživanje ''Nejednakosti u stanovanju kroz životni tijek: od socijalizma do postsocijalizma'' koje su proveli Teo Matković, Petra Rodik i Mislav Žitko.

Ovakvu distribuciju može se razumjeti kao posljedicu privatizacije društvenog stambenog fonda, u kojoj su starije generacije do vlasništva nad nekretninom u velikom broju dolazile povoljnim otkupom stanarskog prava tijekom 1990-ih, a mlađe su se, po konsolidaciji tržišta nekretnina na taj način, od početka 2000-ih u rješavanju stambenog pitanja morale osloniti na tržište stambenih kredita koje od tada u Hrvatskoj razvijaju mahom strane banke.

Unatoč svemu navedenom, temeljna odrednica stambene politike u Hrvatskoj za koju se odvaja najznačajnija količina sredstava upravo su subvencije individualnih stambenih kredita, odnosno poticanje tržišnih mehanizama za rješavanje stambenog pitanja i stambenog kreditiranja u poslovnim bankama: ''Nakon ranih 2000-ih godina, s konsolidacijom tržišta nekretnina i proliferacijom komercijalnih hipotekarnih kredita, stambenu politiku u Hrvatskoj karakteriziraju poticanje stambene štednje u specijaliziranim institucijama, subvencioniranje individualnih hipotekarnih kredita izravnim transferom javnih sredstava poslovnim bankama i povoljno kreditiranje poslovnih banaka za stanove koje gradi država i/ili općina, ili pak privatni investitor, a na kraju ih kupuje krajnji korisnik''.

K tome, subvencioniranje stambenih kredita pridonijelo je postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj te su subvencije utjecale na cijene nekretnina u područjima i regijama u kojima je tržište nekretnina najaktivnije, zaključak je istraživanja koje su proveli Davor Kunovac iz Hrvatske narodne banke (HNB) i Ivan Žilić s Ekonomskog instituta u Zagrebu analizirajući utjecaj subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj.

Podstanari na posebnim mukama, ali nisu jedini

Uz vlasništvo nad stanom kao dominantan oblik posjeda u Hrvatskoj, podstanarstvo se ne prepoznaje kao relevantan i dovoljno zastupljen oblik stanovanja, a regulacija podstanarskih statusa je u potpunosti zanemarena, upozorava se u istraživanju.

S obzirom na opterećenost stambenim troškovima i rizik od siromaštva, prema podacima Eurostata o priuštivosti stanovanja iz 2018. godine, (a sada je s obzirom na aktualne okolnosti situacija vjerojatno još i teža) stopa preopterećenosti troškovima stanovanja više je od pet puta veća kod podstanara nego kod vlasnika nekretnina s hipotekom ili stambenim kreditom. Dok 25,1 posto podstanara koji žive u stanovima s tržišnom cijenom troši više od 40 posto svojih mjesečnih prihoda na stanovanje, u slučaju vlasnika nekretnina s hipotekom ili stambenim kreditom to je samo četiri posto.

Pokazuju to i rezultati Ankete o dohotku stanovništva Državnog zavoda za statistiku (DZS) za 2021. godinu. Među stanarima koji plaćaju punu najamninu, njih 19,5 posto je opterećeno troškovima stanovanja, za razliku od vlasnika koji otplaćuju stambeni kredit (2,7 posto) i vlasnika bez stambenog kredita (4,4 posto). Slično je i s rizikom od siromaštva i socijalne isključenosti – 20 posto onih koji plaćaju punu najamninu su u tom riziku, za razliku od vlasnika s kreditom (4,3 posto).

Pravo na stan ne može biti reducirano na pravo na vlasništvo

''Postojeće stambene politike ne uzimaju u obzir probleme s kojima se suočava generacija kojoj su mjere takve stambene politike u prvom redu namijenjene, a u kojoj mladi ljudi često nisu kreditno sposobni. Istraživanje pritom pokazuje da je među onima koji stambeno pitanje rješavaju podizanjem kredita za kupnju stana posebno ranjiva skupina stanovništva koja svoj stambeni prostor kupuje u potpunosti iznosom kredita, za razliku od onih koji računaju i na određenu ušteđevinu ili na financijsku pomoć obitelji'', upozorava se u istraživanju Prava na grad.

Napominju i da su mjere stambene politike koje su na snazi u potpunosti slijepe na te razlike i na razine financijskog rizika kojima se pojedina kućanstva izlažu, a provedeno istraživanje prikazuje do koje je mjere pri oblikovanju održivih stambenih politika potrebno granulirati stambene situacije i stambene potrebe stanovništva.

Skupine za koje se pokazalo da su posebno zapostavljene u postojećim mjerama stambenih politika su podstanari, mladi koji žive u roditeljskom domu, vlasnici s kreditom koji su stambeni prostor kupili isključivo iznosom kredita i oni koji žive u imovini supružnika i/ili njihovih roditelja, a riječ je pretežno o ženama.

Pročitajte i ovo PRAVOBRANITELJICA ZA DJECU Imaju li djeca u Hrvatskoj budućnost? ''Ni u kriznim vremenima od toga ne smijemo odustati''

Pročitajte i ovo NISTE TREBALI NI TO A da odustanu? Država odredila koliki će biti poticaj na stambenu štednju

U istraživanju je nekoliko kategorija prepoznato kao posebno neuralgične točke trenutnog stanja u području stanovanja i stambenih politika, a riječ je o stvarno-pravnom vlasništvu nad stambenim prostorom i pravima povezana s time, stjecanju vlasništva isključivo kreditom, nedostatnom standardu i sigurnosti podstanara te nepriuštivosti stanovanja na tržištu.

''Sve to bi valjalo uzeti u obzir pri oblikovanju održive i pravedne stambene politike koja odgovara na stvarne potrebe i omogućava ostvarivanje prava na priuštivo i sigurno stanovanje. U tom smislu rješenje u vidu javnih politika predviđa set mjera u nekoliko područja'', navodi se u preporukama proizašlim iz istraživanja.

Zakon o najmu stanova je zastario i ne prati potrebe najmoprimaca i probleme s kojima se suočavaju. Potrebno je regulirati podstanarski status što znači povećanje sigurnosti i standarda stanovanja, osigurati stambenu zaštitu za hitne situacije kroz razvoj privremenih i povremenih tipova smještaja za pojedince u riziku od beskućništva, žene žrtve nasilja, izbjeglice i Rome. Potrebno je razvijati zadružno stanovanje i civilno javna partnerstva, ulagati u izgradnju priuštivih najamnih stanova u javnom vlasništvu, raditi na informiranju o stambenim pravima te ulagati u razvoj upravljačkih mehanizama u sektoru stanovanja u jedinicama lokalne samouprave.

(Ne)jednakost na djelu

Kontinuitet proizvodnje prostornih nejednakosti temeljenih na stambenom statusu, bez obzira na razlike u načinu proizvodnje stambenog prostora, prikazala je u svojoj knjizi ''Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti'' arhitektica, istraživačica i aktivistkinja Iva Marčetić. Naime, prostorne nejednakosti koje danas živimo naslijeđene su i iz prethodnih perioda, no ima još onih koji pamte, uz sve nedostatke, i nekadašnju količinu materijalne sigurnosti kroz stambene programe koja je neusporediva naspram one koju nudi današnja država.

No i danas mnoge europski gradovi osiguravaju svojim stanovnicima, a posebno mladima, da svoje stambene potrebe zadovolje u javnim najamnim stanovima, a radi se i na razvoju priuštivog stanovanja s obzirom na sve veću sumnju u ideju da tržište može riješiti stambene probleme. Tako je primjerice u ''crvenom'' Beču 60 posto stambenog fonda javno ili neprofitno. Belgija razvija anglosaksonski model tzv. community land trustova, odnosno zemljišnih zaklada za razvoj priuštivog stanovanja. Švicarska ima razvijen sustav stambenog zadrugarstva u kojem država kroz svoje banke financira više od nepovratnih kredita 60 posto investicija u zadružne stanove koji se ne mogu preprodavati na tržištu.

Pravo na grad provelo je online konzultacije s javnosti kako bi testirali preporuke koje proizlaze iz istraživanja koje su proveli i pokazalo se da se ispitanici (ukupno 234 ispitanika uglavnom između 30 i 60 godina i prostorne zastupljenosti na području cijele Hrvatske) u velikoj većini, odnosno njih 93 posto slažu da bi država i gradovi trebali ulagati više javnih sredstava u izgradnju novih javnih stanova za dugoročni najam.

Pročitajte i ovo SIROMAŠTVO U HRVATSKOJ Police socijalnih samoposluga zjape prazne, djeca gladna odlaze u krevet: ''Svi mi zapravo hodamo po rubu''

Jedna od preporuka je da potrebna redovita procjena stambenih potreba i praćenje kretanja broja stanova na tržištu najma, kao i kretanja cijene najma na tržištu u odnosu na prosječne dohotke kućanstva. Razvoj tržišta najma, objašnjavaju, potrebno je pratiti na ovaj način kako bi se javne stambene politike oblikovale u skladu sa stambenim potrebama, a njihovom primjenom povećao opseg priuštivih stanova i građanima osigurala pristupačna stopa opterećenja troškovima stanovanja.

''Stambene politike treba razvijati u skladu s podacima o tome kako ponuda stanova na tržištu odgovara potražnji prišutivog stanovanja za različite prihodovne razrede i veličine kućanstva te koliko građana živi u kućanstvima koja si ne mogu priuštiti, odnosno čiji troškovi stanovanja prelaze prag od 30 posto medijana srednjeg dohotka kućanstva. Kad je riječ o kontroli cijene najma na tržištu, cijena najma pojedinačnog stana ne bi trebala prelaziti 10 posto od prosječne cijene najma u naselju u kojem se stan nalazi. Vjerodostojnost ovih podataka treba osigurati unapređenjem praćenja kretanja cijena najma na tržištu temeljem evidencije potpisanih ugovora od strane nadležnih tijela lokalne samouprave'', navodi se, između ostalog, u preporukama.

Pročitajte i ovo KANADA PRELOMILA Zabranili kupnju stanova i kuća strancima: ''Ovo je za dobrobit svih koji žive u ovoj zemlji''

''Većina mladih, ali i svi oni koji rade u nestalnim oblicima rada, ne mogu kupiti stan na tržištu, dok je pravo na subvencioniranje u Hrvatskoj ograničeno na one koji nisu stariji od 45 godina. Stoga bi trebalo više poticati javni najam i izgradnju objekata u tu svrhu'', ističe i pučka pravobraniteljica i ponovno naglašava kako je važno da Hrvatska izradi Stambenu strategiju. Ona bi, napominje, trebala adresirati potrebe različitih skupina, kao i prepoznati važnost izgradnje nekretnina u javnom vlasništvu za najam te poticati ovaj način zbrinjavanja za široki krug građana, ne samo ranjivih skupina.