Kupnja stambene nekretnine često je najveća financijska odluka kućanstva, koja se često financira zaduživanjem. Stoga mnoge zemlje potiču što više stope vlasništva nad nekretninom, najčešće u obliku subvencija i poreza, izravnim osiguravanjem socijalnog stanovanja i doplatcima za stanovanje. Međutim, učinci tih mjera često ne postižu proklamirane ciljeve, upozoravaju Davor Kunovac iz Hrvatske narodne banke (HNB) i Ivan Žilić s Ekonomskog instituta u Zagrebu.
Pročitajte i ovo
Popularna mjera pomoći stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj je subvencioniranje stambenih kredita iako su na njezin račun iznesene mnoge kritike s raznih strana. Da su cijene nekretnina nerealno visoke, čemu su pomogle i državne subvencije, u niz je navrata upozoravalo i Udruženje poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK).
Pravo na stanovanje je temeljna ljudska potreba, a ne luksuz
Međutim, Vlada i dalje nastavlja po starom, a iako je stanovanje temeljna ljudska potreba, u Hrvatskoj je stambeno pitanje ''zaključano'' u temu demografije i biološke reprodukcije pa se tako iz Vlade i resornog Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine redovno vole pohvaliti brojem rođene djece u ''novim domovima''.
No, zapravo je riječ o politici koja je intervenirala u tržište i dovela do više cijene stanova, a subvencije zapravo pokrivaju razliku koja je nastala upravo zbog subvencija i umjesto pomoći onima kojima treba dolazi do transfera značajnih javnih sredstava u privatni financijski sektor. Istovremeno, sva ostala moguća stambena davanja zanemarena, na što kontinuirano upozorava arhitektica Iva Marčetić iz udruge Pravo na grad i piše u knjizi "Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti''.
Da Vlada stambenim subvencijama odmaže, a ne pomaže i štoviše doprinosi kaosu na tržištu, pokazalo je i ovih dana objavljeno istraživanje Kunovca i Žilića koji su analizirali utjecaj subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj.
Pročitajte i ovo
Ta se mjera pomoći stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj provodi od 2017. godine, a u planu su i dodatni krugovi subvencioniranja u budućnosti. No, s obzirom na to da se o učincima same mjere na tržište nekretnina i individualne odluke o stanovanju te ostalim implikacijama ne zna dovoljno iako bi to moglo biti od višestruke koristi nositeljima javne politike, Kunovac i Žilić su nastojali napraviti prvi korak prema prijeko potrebnoj analizi učinaka mjere.
Subvencije kao financijska injekcija
Podsjetimo, sama provedba subvencija mijenjala se tijekom godina pa je tako 2017. država pokrivala 50 posto mjesečnih anuiteta u prve četiri godine kredita, uz mogućnost produljenja ako kućanstvo dobije dijete tijekom trajanja subvencije, dok je u 2018. i 2019. subvencija mogla iznositi od 30 posto u najrazvijenijim gradovima i općinama do najviše 51 posto u najmanje razvijenima. Prošle, 2020. godine subvencije su odobravane u dva kruga - jedan u proljeće, drugi ujesen, a ove godine u proljeće.
''S obzirom na to da subvencioniranje stambenih kredita osigurava očiglednu financijsku injekciju kućanstvima, ono je ubrzo postalo vrlo popularno te su subvencionirani krediti po uvođenju programa subvencioniranja činili oko 10 posto svih stambenih transakcija u Hrvatskoj. To posebno vrijedi u područjima koja su već i otprije imala aktivna tržišta nekretnina", ističu Kunovac i Žilić, koji zbog nedostatka podataka nisu analizirali učinke iz krugova provedenih u 2020.
Pročitajte i ovo
U svojem radu ''Dome, slatki dome: učinak subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj'' koristili su se podacima Porezne uprave Ministarstva financija o svim stambenim transakcijama u Hrvatskoj od 2015. do 2019. i pokazali da su subvencije znatno poremetile uobičajenu unutargodišnju (mjesečnu) dinamiku trgovanja stambenim nekretninama, koje je sada vrlo koncentrirano u listopadu, mjesecu u kojem istječe rok za podnošenje zahtjeva za subvencioniranje kredita.
Subvencije su stvorile usko grlo na tržištu
Od 2017. do 2019. podneseno je ukupno 9.692 zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, od čega ih je 9.403 bilo odobreno i financirano, a što čini nešto više od 12 posto ukupnog obujma transakcija na tržištu stambenih nekretnina. Subvencioniranje stambenih kredita u 2017. i 2018. uglavnom se upotrebljavalo za kupnju stana (68 posto) i većina subvencija (mjereno brojem subvencija), odnosila se na općine i gradove koji imaju viši indeks razvijenosti. Na grad Zagreb otpada velik dio tih razvijenih općina i gradova, naime, na njega se odnosi 33,4 posto subvencija i on općenito čini trećinu tržišta nekretnina u Hrvatskoj.
Autori upozoravaju da su subvencije stvorile usko grlo na tržištu koje može dovesti do poremećaja u pregovorima o cijenama i, općenito, u procesu potrage za stambenim nekretninama s obzirom na to da se stambene transakcije trebaju okončati unutar kratkog razdoblja. Uočili su da su cijene stanova porasle upravo u razdoblju neposredno nakon uvođenja državnih subvencija, a da bi procijenili je li opaženo povećanje cijena izravna posljedica subvencija ili eventualnih drugih odrednica cijena stambenih nekretnina, proveli su i dvije dodatne analize - utjecaj koji međunarodni ciklusi cijena nekretnina i potražnja za turističkim uslugama mogu imati na cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj.
Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, zaključili su da se recentno povećanje cijena nekretnina u Hrvatskoj ne može u potpunosti objasniti zajedničkim ciklusom, a iako turizam nije u potpunosti irelevantan za opaženi rast cijena stambenih nekretnina i tu se pokazala važna stvar. Naime, uzimajući u obzir visoku zastupljenost privatnog smještaja u Hrvatskoj i nedavni porast broja nekretnina za kratkoročni najam, trajni pritisak turizma na tržište stambenih nekretnina učinio je ponudu stambenih nekretnina neelastičnom što je u konačnici dovelo i do povećanja cijena nakon uvođenja subvencioniranih kredita.
Također, u analizi su koristili i geografske diskontinuitete u iznosu subvencija koji su nastali pri izmjenama pravila subvencioniranja 2018. godine, a rezultati upućuju na to da relativno više subvencije u jedinicama lokalne samouprave koje su manje razvijene nisu dovele do dodatnog povećanja cijena nekretnina u odnosu na jedinice lokalne samouprave koje su više razvijene.
