Roditelji kao cimeri, stambeni stres, socijalna katastrofa - u najkraćim crtama to je slika stanovanja u Hrvatskoj koja već 30 godina čeka suvislu i razvojnu stambenu politiku.
Drugim riječima, javnu politiku koja sadrži regulaciju tržišta kratkoročnog i dugoročnog najma, izgradnju stanova u javnom vlasništvu na javnom zemljištu i razvoj modela neprofitnog stanovanja koje se financira iz mješovitih izvora poput stambenih zadruga i modela zemljišnih zaklada.
Ljubav prema nekretninama u Hrvatskoj je varljiva
Bez kolektivnih stambenih prava ugrožena su nam i ona pojedinačna, često upozorava Iva Marčetić iz udruge Pravo na grad, a o tome je detaljno pisala i u knjizi "Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti''. U njoj govori i navodnoj ljubavi hrvatskih građana prema nekretninama, a koja je zapravo jedan od urbanih mitova.
Ne samo da nije nužno točno da Hrvati vole vlasništvo, već i da ono nije ni realnost u tako velikoj mjeri, pokazalo je nedavno istraživanje Prava na grad o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama različitih društvenih skupina.
Pročitajte i ovo
Međutim, u Hrvatskoj je umjesto smislene stambene politike stambeno pitanje i dalje ''zaključano'' u domenu vlasništva i temu demografije i biološke reprodukcije, a temeljna odrednica za koju se odvaja najznačajnija količina sredstava su subvencije individualnih stambenih kredita, odnosno poticanje tržišnih mehanizama za rješavanje stambenog pitanja i stambenog kreditiranja u poslovnim bankama.
I to unatoč tome što je upravo to uvelike pridonijelo postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj te su pritom subvencije utjecale na cijene nekretnina u područjima i regijama u kojima je tržište nekretnina najaktivnije, što je zaključak istraživanja koje su proveli Davor Kunovac iz Hrvatske narodne banke (HNB) i Ivan Žilić s Ekonomskog instituta u Zagrebu analizirajući utjecaj subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj.
Pravo na stan ne može biti reducirano na pravo na pojedinačno vlasništvo
Reduciranje prava na stan na pravo na pojedinačno vlasništvo dovodi, između ostalog i do toga da se podstanarstvo ne prepoznaje kao relevantan i dovoljno zastupljen oblik stanovanja, a regulacija podstanarskih statusa je u potpunosti zanemarena.
Stoga i pučka pravobraniteljica često upozorava da Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku i povezati je s gospodarskom, demografskom i socijalnom politikom, te u svojim izvješćima govori o pravu na adekvatno stanovanje.
Ono podrazumijeva dom kao temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto, a koliko je važan postalo je posebno jasno za vrijeme epidemije
''Pravo na adekvatno stanovanje odnosi se i na osiguranje zaštite od nezakonitih deložacija, a povezano je i s dostupnošću zdravstveno ispravne vode za ljudsku potrošnju te s pristupom sustavu odvodnje te energiji. Ono ne znači obvezu države da svakome dodijeli stan ili kuću, već se radi o obvezi osmišljavanja mjera kojima se pomaže u osiguranju dostojnog stanovanja, uključujući i subvencije i olakšice, dostupnost infrastrukture i slično na nediskriminatoran način te kako bi se preveniralo beskućništvo'', objašnjava pučka pravobraniteljica Tena Šimonović Einwalter.
Na tom polju važnu ulogu trebala bi igrati i stambena strategija koju Hrvatska čeka već tri desetljeća, a trenutno je napokon u izradi i trebala bi dugoročno sagledati problematiku stanovanja u Hrvatskoj.
Otvorena arhitektura u javnom interesu
Između kredita, nasljedstva, podstanarstva i života s roditeljima ima i drugih opcija koje doista mogu omogućiti priuštivo stanovanje širokom spektru socijalnih skupina, a jedna od njih je i zadružno stanovanje. Ono je u mnogim zemljama Europske unije uspješan model kojim građani međusobnim udruživanjem rješavaju svoje stambeno pitanje
Njime se, između ostalog, bavi arhitektonska zadruga Otvorena arhitektura, koja je u Križevcima pokrenula pilot-projekt razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj.
Istraživanje i stvaranje održive arhitekture, poticanje suradnje i demokratizacije u sferi upravljanja prostorom i gradnje te javno djelovanje kroz prenošenje stečenih znanja i iskustava, ono je čime se bavi kolektiv sastavljen od iskusnih arhitekata zajedno s kolegama iz drugih profesija ili sfera djelovanja
Pod održivom arhitekturom podrazumijevaju energetski učinkovitu te ekološki i socijalno odgovornu gradnju s posebnim naglaskom na zadovoljavanje stambenih potreba, urbanu obnovu i korištenje postojećih prostornih resursa u javnom interesu.
Hrvatska nadomak jezgre nove ekonomije i novog načina života
O čemu govorimo kada govorimo o zadružnom stanovanju, što su stambene zadruge, koje su njihove prednosti i manje, jesu li one budućnost priuštivog stanovanja u Hrvatskoj, za DNEVNIK.hr objasnio je arhitekt Ivan Vadanjel, jedan od članova zadruge Otvorena arhitektura.
Koji su ključni problemi aktualnih modela stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj?
Vadanjel: Ključni problem stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj je nedostatak adekvatnih javnih i neprofitnih investicija čime je stanovanje gotovo u potpunosti prepušteno tržištu na kojem logika profita diktira visoku cijenu stanova.
Dosadašnji programi poput POS-a rezultirali su time da se stambeni kvadrati izgrađeni javnim sredstvima uključe na tržište nekretnina i time postanu podložni raznim špekulacijama. Drugi model, tzv. APN krediti, osim otvorenog podržavanja već ionako dominantne kreditne paradigme, rezultirao je dodatnim povećanjem cijena stambenog prostora, efektivno poništavajući pozitivne učinke mjere i očekivani društveni utjecaj koji je u potpunosti izostao.
Kao rezultat, današnju stambenu izgradnju prati ustoličenje kreditiranja kao jedinog, često financijski rizičnog, načina stjecanja stambenog prostora, a značajan dio populacije, naročito mladih, uslijed financijske nesigurnosti nije uopće u mogućnosti pristupiti kreditnom zaduživanju.
Stanje s tržišnim najmom također postaje sve problematičnije. Visoke cijene najma koje zauzimaju sve značajniji dio mjesečnih primanja te potpuni izostanak bilo kakve kontrole rasta cijena, kao i pravna nesigurnost najmoprimaca unutar sustava koji privilegira i štiti najmodavce, čine tržišni najam neadekvatnom alternativom dominantnom modelu kreditnog zaduživanja.
Što su stambene zadruge?
Vadanjel: Stambene zadruge su organizacije putem kojih građani vlastitim sredstvima osiguravaju svoje stambene potrebe. Radi se o obliku kolektivnog vlasništva i kolektivnog upravljanja stambenim prostorom koji se temelje na načelima solidarnosti, ravnopravnosti i dijeljenja resursa za zajedničku korist.
Model stambenih zadruga za koji se mi zalažemo funkcionira po principu da lokalna samouprava putem prava građenja pruža zadruzi zemljište na dugoročno korištenje, a stambena zadruga udruženim resursima budućih stanara na istom zemljištu gradi svoju stambenu zgradu. S obzirom na to da je zadruga vlasnik zgrade, a zemljište ostaje u vlasništvu i nadzoru jedinice lokalne samouprave, onemogućuju se tržišne špekulacije te se posredno osigurava dugoročna priuštivost izgrađenih stambenih jedinica.
Pročitajte i ovo
Koje su prednosti i mane stambenih zadruga?
Vadanjel: Brojne su prednosti ovog modela. Prvenstveno to je njegova neprofitna priroda, što znači da je osnovni cilj ovog modela učiniti stanovanje otpornim na tržišna iznenađenja. Ovim se modelom osiguravaju bitno niže prosječne cijene stambenih kvadrata u odnosu na lokalne tržišne kontekste. Financijska pristupačnost stambenog prostora primarno se postiže izuzimanjem ekstraprofita u procesu gradnje te osiguravanjem povoljnog zemljišta od strane jedinice lokalne samouprave.
Kako sama stambena zadruga vodi i nadzire proces izgradnje iz konačne cijene izgrađenih kvadrata eliminira se uobičajena zarada niza posrednika u procesu. Udruživanjem zadrugara, uključivo onih koji nemaju pristup uobičajenom individualnom stambenom zaduživanju, u zajednički pothvat osnivanja stambene zadruge i gradnje stambene zgrade smanjuju se pojedinačni troškovi stjecanja stana te osigurava bitno veća financijska sigurnost.
Socijalna komponenta je druga bitna značajka. Stanari zajednički osnivaju zadrugu, definiraju zadružna pravila i zajedno projektiraju svoj budući stambeni prostor, a kasnije zajednički nastavljaju upravljati zgradom. Ključnu ulogu u tome imaju brojni zajednički prostori koji intenziviraju druženje i osjećaj zajedništva među stanarima. Prostori poput zajedničkog dnevnog boravka, kuhinje i terase gdje se mogu organizirati razni događaji i proslave, igraonice za djecu, kućne radionice, urbani vrtovi, coworking prostori i sl. povećavaju kvalitetu života te pozitivno utječu na mnoge probleme suvremenog života poput alijenacije i usamljenosti.
Jedina mana stambenih zadruga, ako je možemo tako nazvati, jest ta da njezini članovi moraju aktivno participirati u formiranju i organizaciji zadruge, a kasnije i u upravljanju stambenom zgradom. To zahtjeva ulaganje određenog truda i vlastitog vremena, a sve kako bi se zadovoljile vlastite i zajedničke stambene potrebe.
Prednosti stambenih zadruga
- povoljniji stambeni prostor zbog izuzimanja cijene zemljišta i profita posrednika
- mogućnost osiguravanja stambenog pitanja i za osobe koje nisu kreditno sposobne
- prema standardnim kriterijima komercijalnih banaka - zaposleni na određeno vrijeme, paušalni obrtnici, osobe s honorarnim primanjima preko ugovora o djelu i autorskih ugovora, osobe treće životne dobi
- veća kvaliteta života kroz zajedničko djelovanje u stambenoj zajednici i korištenje velikog broja zajedničkih prostora
- zgrada je kroz participaciju stanara projektirana prema njihovim stvarnim potrebama čime se dobiva kvalitetnije stanovanje i zadovoljniji stanari
- cijena najma nije pod utjecajem tržišnih kretanja
- javni prostorni resursi koriste se za društvenu korist
- lokalna samouprava zadržava vlasništvo i nadzor nad javnim zemljištem čime se sprječavaju potencijalne spekulacije
- pozitivan utjecaj na ekologiju - korištenjem obnovljivih izvora energije te gradnjom prirodnim i recikliranim materijalima doprinosi se smanjenju ekološkog otiska
Jesu li stambene zadruge moguće u Hrvatskoj i ima li za njih interesa kako kod građana, tako i investitora i vlasti?
Vadanjel: Stambene zadruge ne samo da su moguće u Hrvatskoj, već i nužne. Potrebe su velike, a raste i interes lokalnih samouprava i građana za takvim oblikom stanovanja. Iz tog razloga posljednjih pet godina zajedno s našim partnerima iz Zadruge za etično financiranje i europskom zadrugom MOBA housing SCE razvijamo model koji bi bio primjenjiv u hrvatskom kontekstu. Predloženim modelom unaprijedila bi se nužna diverzifikacija modela stambenog zbrinjavanja, a posljedično i utjecalo na priuštivost i dostupnost stambenog prostora.
Iz kojih primjera dobre prakse unutar i izvan svojih granica bi Hrvatska mogla učiti?
Vadanjel: U velikom broju europskih zemalja stambene zadruge predstavljaju jedan od dugoročno najkvalitetnijih i društveno najodrživijih modela priuštive stambene izgradnje čime postaju uspješna alternativa dominirajućem tržišnom modelu.
Najrazvijenije po tom pitanju su Švicarska, Njemačka, Engleska, a u posljednje vrijeme nalazimo uspješne primjere i u drugim zemljama poput Nizozemske, Španjolske, Belgije… Mnoge od tih uspješnih inicijativa smo posjetili ili ugostili u sklopu niza radionica koje smo organizirali kako bi se što bolje educirali o raznim modelima zadružnog stanovanja. Zanimljivo je to da su uvjeti i konteksti u svim tim državama različiti, no ono što ih povezuje je sustavna podrška lokalne ili državne vlasti te ostvareni krajnji cilj, a to je održivo stanovanje i zadovoljni stanari.
Jesu li stambene zadruge rješenje za priuštivo stanovanje ili samo jedan element u cijelom mozaiku i što je tu ključno?
Vadanjel: Stambene zadruge su samo jedno od mogućih rješenja za priuštivo stanovanje koje se može uspješno kombinirati s ostalim programima javnog ulaganja u stanogradnju poput javnih stanova za najam i slično.
Ono što ih čini idealnim za lokalne samoupravne je činjenica da dugoročno osiguravaju priuštivo stanovanje, a da se pri tom dodatno ne opterećuju gradski budžeti. U ovom trenutku ključno je u suradnji s gradovima i financijskim institucijama razviti kvalitetne linije financiranja ovakvih projekata kako bi se olakšala i ubrzala njihova provedba.
Pročitajte i ovo
Što očekujete od Stambene strategije RH do 2030. koja je u izradi i na što biste skrenuli pozornost?
Vadanjel: Iskreno, od Strategije ne očekujemo puno. Veliko je pitanje koliko su autori Strategije upoznati s mogućim kvalitetnim rješenjima za trenutnu stambenu krizu. Čak i u slučaju da se u Strategiji odrede i neke dobre smjernice, iz dosadašnjeg iskustva, svjedoci smo da često nedostaje političke volje i provedbenih kapaciteta da te politike i zažive. U ovom trenutku skloniji smo direktnoj inicijativi građana i progresivnih lokalnih samouprava koje su voljne aktivno djelovati u cilju rješavanja stambenog pitanja za svoje sugrađane.
