Stižu nova pravila za nekretnine: Ono što većina ignorira postat će jedan od glavnih faktora cijene, neki bi mogli puno izgubiti

Energetski certifikat godinama je bio tek formalnost pri prodaji stana. No, s novom europskom Direktivom o energetskim svojstvima zgrada energetski razred postupno postaje jedan od ključnih faktora koji utječu na cijenu nekretnine.

tri vijesti o kojima se priča napad amerike i izraela na iran Užas na ulicama: "Prestrašeni smo, užasnuti. Djeca mi se tresu, nemamo kamo otići, ovdje ćemo umrijeti" LAVLJA RIKA i epski gnjev VIDEO Iran pokrenuo novi val napada: "Čini se da Trump nije naučio lekcije iz povijesti" ZRAČNI PROMET Zatvorena najprometnija zračna luka na svijetu: Zaljevske države pod iranskim napadima, obustavljeni svi letovi

Pitanje više nije samo gdje je stan i koliko ima kvadrata – nego i koliko troši. Nova europska Direktiva o energetskim svojstvima zgrada (EPBD) mijenja pravila igre na tržištu nekretnina. Iako se promjene neće dogoditi preko noći, Hrvatska u iduće dvije godine mora postaviti pravni i financijski okvir koji će itekako utjecati na vlasnike nekretnina.

Cilj nove direktive je potpuno dekarbonizirani fond zgrada do 2050. godine. Do 29. svibnja 2026. direktiva mora biti prenesena u zakonodavstvo država članica pa tako i u hrvatski pravni okvir. Do kraja 2026. u Hrvatskoj mora biti usvojen i konačni Nacionalni plan obnove zgrada.

U praksi to podrazumijeva, među ostalim, redefiniranje energetskih razreda, stroži sustav energetskih certifikata te ograničavanje poticaja za sustave grijanja na fosilna goriva.

Do 2028. godine sve će zgrade u vlasništvu javnih tijela morati imati nultu emisiju fosilnih goriva, a od 2030. će to biti uvjet za sve nove zgrade. Do 2040. predviđa se gotovo potpuno izbacivanje fosilnih goriva iz sustava grijanja.

Što to znači za vlasnike stanova

Nova Direktiva ne uvodi obvezu da svaki vlasnik odmah mora renovirati stan. No, kroz nacionalne planove i tržišne mehanizme stvorit će se pritisak na zgrade s najlošijim energetskim svojstvima. 

Energetski certifikat, koji je sada uglavnom formalnost, postupno postaje financijski faktor i direktno će utjecati na vrijedfnost nekretnine. 

Uzmimo primjer stana od 60 četvornih metara čija je sada vrijednost 3000 e/m2.  Ako tržište raste osam posto godišnje (sada je to između 12 i 14 posto) takav bi stan do 2036. godine, bez obzira na energetsku klasu, vrijedio približno 389.000 eura. No tu počinje razlika.

Stan razreda B, s dobrom izolacijom i nižim troškovima energije, prati puni tržišni rast. Ne nosi regulatorni rizik i lakše se kreditira. Procijenjena vrijednost 2036. je oko 389.000 eura.

Kod stana razreda F tržište može početi primjenjivati takozvani energetski diskont. Razlog su veći troškovi grijanja i hlađenja, buduća ulaganja u obnovu te potencijalno stroži bankarski kriteriji.

Ako do 2036. tržišni diskont iznosi 15 posto, vrijednost takvog stana bila bi oko 330.000 eura što je približno 58.000 eura manje nego kod energetskog certifikata B.

Ako bi diskont dosegnuo 20 posto, vrijednost bi mu pala na oko 311.000 eura, a razlika bi narasla na gotovo 78.000 eura.

U scenariju diskonta od 25 posto, stan razreda F vrijedio bi oko 292.000 eura ili 97.000 eura manje nego onaj razreda B. 

Čak i bez ekstremnog rasta cijena, energetska klasa može činiti razliku u vrijednosti manjeg stana u nekom manje razvijenom području. 

Vlasnik energetski lošeg stana mogao bi biti pogođen ne samo nižom tržišnom vrijednošću nekretnine nego i višim režijama koje samo na grijanju mogu činiti razliku od 40 do 50 posto. 

Energetski loše zgrade bez obnove postat će sve manje atraktivne, upozoravaju stručnjaci. Pitanje u idućih deset godina neće biti treba li renovirati, nego kada i pod kojim uvjetima.

U Hrvatskoj 37 posto zgrada u najgorem energetskom razredu

Zgrade u EU čine 40 posto potrošnje energije i 36 posto emisija stakleničkih plinova, pri čemu grijanje, hlađenje i topla voda predstavljaju 80 posto potrošnje energije u kućanstvima.

Zemlje članice EU moraju obnoviti 16 posto najlošije korištenih nestambenih zgrada do 2030. godine i 26 posto do 2033. godine. Energetski certifikati vrijedit će maksimalno 10 godina.

Prema dostupnim podacima, od 966.487 stambenih zgrada u Hrvatskoj 37 posto je među najgorima po energetskoj učinkovitosti. Većina zgrada spada u energetski razred C (34 posto) ili D (17 posto), dok je 39 posto u višim razredima (A+, A, B).