Slika nije dostupna
Slika nije dostupna

Stotine mailova koje smo primili od naših čitatelja natjerali su nas da pokušamo pronaći rješenje njihovih problema. Bilo da ste stanodavac ili podstanar, ovo morate znati.


Kad smo započeli temu o problemima između podstanara i njihovih stanodavaca nismo mogli ni zamisliti kakav će odjek ona imati, niti koliko će nam se čitatelja javiti sa sličnim problemima. Podstanari imaju problem sa stanodavcima koji ne poštuju njihovu privatnost, ne žele ih prijaviti, stalno im podižu rentu.

Vezani članci Davanje ključeva, ilustracija (Foto: Getty) Prevarili podstanare na Trešnjevci: Dogovorili cijenu najma stana pa im uzeli novac i dali lažne ključeve Slika nije dostupna Skrivenom kamerom u potragu za stanom

Stanodavci pak imaju probleme s neurednim podstanarima, nagomilanim dugovima za režije, sumnjivim poslovima koji se odvijaju u njihovim stanovima...

Problema ima s obje strane, a nitko ne zna kome se obratiti kako bi dobili kakvu takvu formalnu zaštitu.

Mi smo odgovor na brojna pitanja koja muče podstanare i stanodavce potražili u udruzi Pragma koja kao jedan od svojih ciljeva navodi unapređenja kvalitete stanovanja.

Zakon je zastario i manjkav

Zakon o najmu stanova na snazi je od 1996. godine, no budući da se radi o specifičnom zakonu, kad se nađemo u situaciji da treba riješiti neku situaciju koja nije predviđena njime, na primjer, urediti neki odnos između stanodavca i najmoprimca, primjenjuje se i Zakon o obveznim odnosima, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ili neku treći zakon.

A svakome tko je odvojio nekoliko minuta vremena na čitanje Zakona o najmu stanova bit će jasno kako je zakon štur i zastario, unatoč njegovim izmjenama iz 2006. godine te da ne prati moderne trendove u području stanovanja. 'Zakon niti ne može predvidjeti sve životne situacije koje takav podstanarski status nosi, a koje su često uvjetovane tržišnim uvjetima, financijskom snagom najmoprimaca, kulturom stanovanja i kulturom života općenito u jednoj zajednici', kaže nam Nedjeljko Marković, predsjednik udruge Pragma.

Problem je, nastavlja Marković, i u tome što u Hrvatskoj ne postoji nikakav oblik edukacije o stanovanju u kontekstu kulture stanovanja, osim pukog iščitavanja zakonskih normi i kućnog reda u svakoj zgradi a koji se tek fakultativno doživljavaju. 'Zato nam se događa da na zagrebačkim novogradnjama, na pročeljima, imamo montirane klima uređaje, ispred ulaza - na kolniku - parkiran automobil, a ispred ulaznih vrata bicikla zavezana za rampu za osobe s invaliditetom, između kojih se moraju provlačiti stanari. Ulaz je zatrpan lecima koji slobodno lete zelenim površinama, dok susjedi s trećeg kata čiste svoj tepih bacajući smeće s balkona. Hrvatskoj je nužna nacionalna stambena strategija koja će obuhvaćati, između ostalog, i edukaciju o kulturi stanovanja koja se ne može naučiti kroz zakone, pravilnike i uredbe, a niti u cijelosti urediti ugovorima o najmu stanova', smatra Marković.

A ugovor o najmu stana je osnovica svega jer se na temelju njega mogu rješavati kasniji eventualni problemi. A budući da je mnogima potpisivanje ugovora neviđeni bauk, teško je uopće reći koliko danas u Hrvatskoj imamo podstanara s obzirom na to da je velik broj stanara 'na crno'.

'Ustala sam iz kreveta i krenula prema kupaonici. Ona je sjedila u kuhinji, pušila i pila moju kavu'

'Budi me netko, otvaram oči i ostanem zaprepaštena - 'gazda' mi je ušao ne samo u stan, nego u sobu'

Šverceri droge, muž zlostavljač, uništeni zidovi i nagomilani dugovi - ovo je druga strana priče

Ukoliko pak imate potpisan ugovor kojim ste se osigurali, za kršenje ugovorenih članaka iz ugovora o najmu stana je nadležan sud. Primjerice, Zakon o najmu stanova kaže da će kaznom od 1.000 do 5.000 kuna biti kažnjen tko ugovor o najmu i promjene visine najamnine ne dostavi općini i nadležnoj poreznoj upravi. Postoje još i porezne prekršajne sankcije (ilegalno iznajmljivanje - rad na crno), prekršaji i kaznena djela u slučaju smrti podstanara skrivljenim ponašanjem vlasnika. Građani se mogu javiti udrugama za zaštitu potrošača prilikom zaključivanja ugovora o najmu, udrugama koje su registrirale besplatnu pravnu pomoć pri Ministarstvu pravosuđa.

'Ne postoje poticajne mjere za prijavljivanje najmoprimaca - ukinute su porezne olakšice, a sustav nadzora je manjkav. Zakon o najmu stanova kaže da je najmodavac dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba, te nadležnoj poreznoj upravi, a upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i visine najamnine. Osim simboličnih kazni, sustav ne uvodi kontrolu takvih stanova u pogledu njihove kvalitete tako da se danas jednako iznajmljuju podrumi, suterenski stanovi, stanovi u potkrovljima, ostave, garaže... te se ne vodi briga o zdravlju i dostojanstvu podstanara', kaže gospodin Marković.

'Pragma je također još 2010. godine predlagala Vladi RH da 'pravo na stan' bude jedno od zajamčenih prava Ustavom RH, u kojem svaki građanin treba imati pravo na pristojno i priuštivo stanovanje. Pitanja stanovanja još niti jednoj vladi nije politički niti socijalni prioritet te dok ono to ne postane, ne očekujemo niti veće promjene u području politika ili strategija. Sama izrada nacionalne stambene strategije traje već gotovo 12 godina što dovoljno govori o inertnosti sustava', dodaje Marković.

Savjeti za stanodavce i podstanare

Pažnju posvetiti kvaliteti odnosa stanodavaca i najmoprimaca (podstanara) te zagovarati obostrano pošten odnos. Stan je materijalno i simbolički važan objema stranama i za dobar odnos je potrebno razumjeti i dogovoriti interese obje strane: vlasnik očekuje najmoprimce koji će brižno čuvati stan od oštećenja te koji će poštovati kućna pravila u pogledu buke, čistoće, odnosa s drugim stanarima; koji će redovito i uredno plaćati ugovorenu najamninu i režije te da imaju pravo kontrole korištenja stana zbog utvrđivanja poštuje li se ugovor o najmu stana. Najmoprimac (podstanar) očekuje da stanodavac poštuje ugovor o najmu stana u pogledu cijene i rok korištenja stana i njegove opreme (kućanskih i drugih aparata…), poštuje njegovu privatnost, osobito osobnu ili obiteljsku, te da pošteno i savjesno održava stan (kod popravaka, održavanja opreme ili servisiranja opreme ili uređaja kod kvarova).

Ugovorni odnosi trebaju biti dobro regulirani. Ugovor o najmu stana treba biti dovoljno detaljan kako bi se izbjegle nesuglasice te predvidjele neke životne poteškoće, npr. što će se dogoditi ako podstanar dobije otkaz te mu je potreban „poček“ plaćanja stanarine 2-3 mjeseca? Zato uvijek predlažemo građanima da unajmljuju stan isključivo zaključivanjem ugovora o najmu stana, a ugovor ovjere kod javnog bilježnika; dodatno razrade u ugovoru otkaz ugovora od strane najmodavca i najmoprimca; plaćanje pologa i povrat pologa nakon završetka ugovora; plaćanje režija i najamnine nakon otkaznog roka; sam otkazni rok; produljenje ugovora i sl.

Prije donošenja odluke o najmu, provjerite dostupnost sadržaja (obrazovnih, kulturnih, socijalnih; ovisno o potrebama pojedinca ili obitelji). Ovisno o strukturi obitelji (jednočlana, višečlana - s manjom ili većom djecom, starijim članovima, osobama s invaliditetom…), potrebno je odrediti prioritete obitelji, tj. svakog njezinog člana.

Prije donošenja konačne odluke o najmu - osobito dugoročnom najmu, razmislite odgovara li kvaliteta stana i okruženje vašim potrebama: gdje je stan smješten (možete li ga kvalitetno hladiti zimi, a grijati ljeti?); kakav mu je položaj u zgradi (je li prizemlje, suteren i kako će se taj položaj odraziti na naše zdravlje i sigurnost?); kakav je okoliš zgrade - postoje li zelene površine?; kakva je higijena - sakupljanje i odvoz smeća; kakvi su međuljudski odnosi u širem smislu - sa stanarima u zgradi, u okruženju; je li zadovoljavajuća blizina posla i prometna povezanost s nama važnim dijelovima grada; jeste li zadovoljni javnom sigurnosti (kakav je kriminalitet u zajednici?).

DNEVNIK.hr pratite putem iPhone/iPad | Android | Twitter | Facebook