Iznajmljivanje stanova u kratkoročnom najmu sve je popularnije i u Zagrebu. Kako zarađivati više od iznajmljivanja stana i na što treba paziti, objasnio je Bruno Babić, koji se i sam upustio u ovaj posao prije pet godina.


Već neko vrijeme u Zagrebu vlada svojevrsna nestašica stanova za najam. Neko masovnije doseljavanje u glavni grad nije zabilježeno, postojeće zgrade nisu srušene, čak se čitavo vrijeme grade nove, izuzev onih nekoliko kriznih godina. Razlog bi se mogao tražiti i u činjenici da posljednjih godina značajno raste broj stanova za kratkoročni najam, zbog čega oni koji žele dugoročno unajmiti stan imaju sve više problema.

Upisnik smještajnih objekata u Zagrebu vodi Gradski ured za gospodarstvo, rad i poduzetništvo, a prema njihovim podacima, do kraja 2016. godine bilo je registrirano 958 apartmana u domaćinstvu za pružanje smještaja kao ugostiteljske usluge, još 295 studio apartmana, 212 soba u domaćinstvu te 10 kuća za odmor.

Ukupno, riječ je o 1475 objekata koji se kratkoročno iznajmljuju uglavnom turistima, ali i onima koji u Zagreb dolaze na svega nekoliko dana, bilo zbog pregleda u bolnicama, poslovnih ili fakultetskih obaveza i slično.

Za usporedbu, u 2015. godini bilo je registrirano ukupno 919 objekata (623 apartmana, 176 studio apartmana, 166 soba i 4 kuće za odmor), a 2014. svega njih 687 (397 apartmana, 154 sobe, 135 studio apartmana te jedna kuća za odmor). Spomenuti je gradski ured do 16. kolovoza ove godine zaprimio i 594 zahtjeva za odobrenje pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Zarada dva do tri puta veća

I dok su se ranijih godina ovom vrstom najma bavili uglavnom vlasnici stanova koji se nalaze u središtu Zagreba, danas se u kratkoročni najam nude i stanovi s krajnje gradske periferije. Cijene se određuju po različitim kriterijima, od lokacije, osiguranog parkinga, kvalitete stana, uređenja, položaja, posjedovanja lifta, razine komfora i još koječega. O potencijalnoj i stvarnoj zaradi vrlo je teško govoriti generalno, ali može se izvući načelan zaključak da stan u kratkoročnom najmu, ako je popunjen oko 20 dana u mjesecu, vlasniku može donijeti dva do tri puta više nego što bi zaradio u dugoročnom najmu.

Da se ne radi o lako zarađenom novcu, najbolje znaju oni koji se time bave. Neki se vlasnici sami primaju posla, opremaju stanove, dočekuju goste, čiste za njima... No, veliki je broj onih koji nemaju vremena za sve to pa angažiraju stručnjake koji se time bave. A jedan od takvih stručnjaka je i Bruno Babić, voditelj umreženja pod nazivom Apartmani u centru Zagreba, na kojem se nalazi više od 20 stanova. Ovisno o željama vlasnika, Babić i njegova ekipa stanove oglašavaju, organiziraju doček gostiju, pospremanje i čišćenje stanova nakon svakog posjeta i slično. To ima i svoju cijenu, no u konačnici se isplati i vlasnicima i onima koji brinu o gostima.

Bruno Babić (Foto: Anamaria Batur)

Babić se time počeo baviti prije pet godina kada je otkrio platformu Airbnb koja spaja ponudu i potražnju apartmanskog smještaja u cijelom svijetu. "Uvidio sam da privatna osoba, odnosno vlasnik bilo kakve nekretnine, može vrlo brzo zakotrljati nekakav mali posao s tim i početi zarađivati više nego što bi zarađivao dugoročnim najmom. Cijelu sam priču prezentirao svojim prijateljima koji su krenuli raditi isto što i ja pa su vlastite stanove iznajmljivali kako bi zarađivali više nego što su sami zarađivali dugoročnim najmom", priča nam Babić o svojim počecima.

Posao je krenuo, ali...

S njim smo razgovarali u jednom od stanova koje iznajmljuje, u strogom centru Zagreba. Dominiraju dvije velike spavaće sobe, velika kupaona i odvojeni WC te kuhinja, blagovaonica i dnevni boravak u jednom prostoru. Jedan zid te kuhinje/boravka/blagovaone obojan je poput školske ploče, a čitav je ispisan korisnim informacijama koje bi stranim gostima trebale olakšati boravak u Zagrebu.

Stan za kratkoročni najam (Foto: Anamaria Batur)

Babić nam priča da im je posao vrlo brzo krenuo, no pojavio se novi problem. I on i njegovi prijatelji bili su stalno zaposleni pa su nastali problemi kada je trebalo dočekati goste koji su dolazili baš u njihovo radno vrijeme. Stoga su svako malo uskakali prijatelji i rođaci, no ozbiljan posao tako se nije mogao raditi i odlučili su se za radikalnu promjenu.

"Jedan dan zajedno smo sjeli na pivo i odlučili da će jedan od nas raditi umjesto svih ostalih, odnosno posvetiti se tome sto posto. I za to, naravno, biti plaćen, a ta bi plaća trebala biti bolja nego ona koju je tada zarađivao na svom poslu. Izvlačili smo slamke i trenutno pričate s čovjekom koji je izvukao najkraću slamku i pritom nije zažalio", smješka se Babić, dodajući da je danas žao svima ostalima koji tu kraću slamku nisu izvukli.

Svima koji svoju nekretninu požele iznajmljivati na ovaj način veliku podršku daje Turistička zajednica Grada Zagreba, o čemu svjedoči i Babić koji je, kada se prijavljivao Gradskom uredu prije pet godina, bio tek 250. koji se time odlučio baviti. "Turistička je zajednica umjesto nas odradila posao istraživanja i svega ostalog. Nakon što dobijete rješenje, dolazite k njima i oni vas educiraju, objašnjavaju vam na koji se to način radi i što vam je sve potrebno", kaže Babić, dodajući da je upravo u Turističkoj zajednici dobio nekakav opći dojam kako te stvari funkcioniraju.

Nepisiv osjećaj kad dođe prvi gost

Kada je učinio sve što se od njega tražilo, riješio svu papirologiju, uredio stan, napravio fotografije, uslijedilo je čekanje prvog gosta. "Neopisiv je osjećaj kad vam dođe prvi gost. Tada pomislite da ste uspjeli u životu, da vam ništa više ne treba, najjači ste... I tako to krene", priča Babić, dodajući da mu se od tog trenutka puno toga promijenilo u životu.

Iako brojke Gradskog ureda govore o manje od 1500 smještajnih jedinica, Babić tvrdi da ih je danas, po njegovoj procjeni, oko tri tisuće, od kojih dobar dio radi ilegalno.

"Problem je ilegalnih taj što oni rade ono što se zove kratkoročni najam, ali je njihov poslovni plan kratkoročan. Ne gledaju na to da zadovolje gosta, da im se on vrati, nego uzmu novac i briši, što će biti sutra nije bitno. Pritom gosta ne može prijaviti, ne može izdati račun, ne dobiva podršku Turističke zajednice, nema brošure i mape gradova koje mi gostu dajemo besplatno, a sve zato da bi izbjegao plaćanje paušalnog poreza koji iznosi 300 kuna po ležaju godišnje", kaže Babić.

Stan za kratkoročni najam (Foto: Anamaria Batur)

Ukupna godišnja davanja 600 kuna po ležaju

Naime, obveza onih koji se upuštaju u posao s kratkoročnim najmom tek je plaćanje poreza od tih 300 kuna po ležaju godišnje te jednako toliko Turističkoj zajednici, pa Babić vjeruje da ljudi rade ilegalno iz neznanja, bojeći se da su im davanja veća ili da je procedura vrlo zahtjevna. A on tvrdi da nije.

"Ako ste vlasnik stana, dolazite u Zapoljsku, u Gradski ured za gospodarstvo, gdje predajete sve papire. Morate imati sve ateste za taj stan, a od njih dobivate instrukcije što je sve potrebno. Kad se sve finalizira, oni dolaze provjeriti minimalne tehničke uvjete i ako je sve zadovoljeno, dobivate rješenje. To sve košta neke novce, izdavanje dozvola i rješenja. Nakon toga idete u Turističku zajednicu koja vas dalje educira i otvarate devizni račun koji vam je potreban jer većina uplata dolazi iz inozemstva. Naravno, sve to može isključivo samo vlasnik, osim ako on nije opunomoćio nekoga da radi umjesto njega. I to je to", kaže Babić.

Dok vam dolazi prvi gost, njegov novac već vam stiže na račun, a iznajmljivači vole ovaj način poslovanja upravo zbog toga što je tijek novca neupitan. Zbog toga o novcu s gostom uopće ne morate razgovarati, već ga ležerno dočekate, ponudite pićem, date mu osnovne informacije o Zagrebu i možete krenuti trošiti zaradu koja vas već čeka na računu. No, opuštanja nema jer moć ima gost, i to u onoj ocjeni i komentaru kojim će opisati boravak kod vas. Ta vas ocjena diže u nebo ili vas pokopava na duže vrijeme. Samo jedna loša ocjena može vam uništiti posao u narednih nekoliko mjeseci. No, ako ste dovoljno pažljivi, brinete da je stan lijepo uređen, uredan i čist, a gosta ljubazno dočekate, ne morate se brinuti. Doduše, na ljeto uz more možete zaboraviti, baš kao što je i Babić, ali zato možete opušteno ljetovati u vlastitom gradu. Ako ništa drugo, bar se možete odijevati kao da ste na odmoru, a Babić upravo to navodi kao jednu od prednosti ovog posla.

"Najbitnije mi je što radim sa sretnim ljudima"

"Obučen sam kao da iznajmljujem ležaljke na plaži. Imam kupaće kratke hlače, gumene klompe i majicu. Niti jedan gost nikad nije imao ništa protiv toga zato što kad dođem kod vas doma, vjerojatno ćete me dočekati slično obučeni. To možda nije ključna stvar, ali rekao sam je prvu zato što mi je fora", kaže Babić, kojemu je najvažnija stvar ipak nešto drugo.

"Najbitnije mi je što radim sa sretnim ljudima. Nije nužno da su oni dobri i dragi, ali ljudi kad putuju, osjećaju neku sreću, opušteni su... E, ja upravo s njima radim, s ljudima koji dolaze nasmiješeni, koji traže moj savjet, koji bilo kakvo iskustvo doživljavaju vrlo ugodno. To je zasigurno prvi razlog zbog kojeg radim ovaj posao. Broj dva je protok novca. Nema čekanja novca, nema mjesečne plaće. Novac dolazi u trenutku kad dolazi gost, koliko je gostiju, toliko je i novca. Nema sistema nagrađivanja svaka tri mjeseca, čekanja bonusa... Prije sam radio u marketingu u agencijama gdje ako zadovoljiš ovo, onda će biti ono. Onaj nije platio pa daj ti čekaj. Toga ovdje nema", kaže Babić, koji voli i činjenicu da upoznaje ljude iz cijelog svijeta. Doduše, nije upoznao nikoga iz Sjeverne Koreje, ali su zato gosti iz Južne Koreje među najbrojnijim gostima u Zagrebu.

Ovaj posao, baš kao i svaki drugi, ima i mana. Babić kaže da je daleko kompliciraniji nego što ljudi misle jer se ne sastoji samo od nasmiješenog dočekivanja gosta. Komunikacija s gostom je ključna, a poznavanje barem engleskog jezika neupitno je. "Biti fleksibilan 20 sati u danu nešto je što ne može svatko. Ljudi kažu da će doći u 13 sati s Novog Zelanda, a vjerojatnost da dođu točno na vrijeme je 10 posto. Može kasniti let, ne stigne na avion, štrajk je, avion nije sletio, vlak je ispao s pruge pa idu busom, pukla guma... Tisuću je varijanti da se nešto dogodi i da čovjek koji treba doći u 13 sati i kojeg u stanu čekam u to vrijeme, dođe zapravo u 1 u noći. Pritom, ako postoji komunikacija, sve je odlično jer znam gdje je, ali postoje i ljudi koji putuju bez mobitela", priča Babić, kojemu probleme u poslu ponekad zna stvarati nelojalna konkurencija koja dolazi iz sasvim neočekivanih kutaka.

Bakica otimačica gostiju

Prilikom uređivanja jednog stana često im je navraćala starija susjeda. Zapitkivala je do iznemoglosti, a zanimalo ju je sve, zašto baš tako preuređuju, kako funkcionira taj najam... Kad je uređivanje završeno, krenulo je iznajmljivanje. Jednom prilikom Babić je čekao goste, a oni nikako da dođu. Na kraju ih je nazvao, a oni su mu rekli da su već u stanu, ali da njega nema. Nakon prvotnog šoka shvatio je da su njegovi gosti završili kat iznad, u stanu simpatične bakice. "Ona je zapravo s prozora čekala ljude s koferima i onda ih zvala k sebi u stan, glumeći iznajmljivačicu", priča nam Babić. Na staricu se jako naljutio, no ona mu je tvrdila kako je mislila da ga nema kod kuće, pa mu je zapravo radila "uslugu". Nešto slično joj ipak više nije palo na pamet.

Stan za kratkoročni najam (Foto: Anamaria Batur)

Zato su mu stvarnu uslugu namjeravali učiniti gosti iz Bugarske, tri para, no svi bi bili sretniji da nisu bili tako obzirni. Nakon što su otišli, čistačica mu je javila da u stanu neopisivo smrdi. Vrlo brzo se ispostavilo da su Bugari WC papir nakon korištenja, umjesto u školjku, ubacivali u koš za smeće. Iako je bio izvan sebe, krenuo je suptilno pa im je poslao poruku je li bilo sve u redu tijekom boravka u Zagrebu. Zaprepaštenju nije bilo kraja kad su mu odgovorili da im je bilo odlično te da će sigurno doći opet. Sreća da nije krenuo s psovkama, jer mu je sugovornik spomenuo da su iz dužnog poštovanja prema njemu toaletni papir bacali u kantu za smeće. Iz dužnog poštovanja?!

Ispostavilo se da Bugari puno putuju, pa tako znaju boraviti i u zemljama u kojima bi odbačeni papir začepio odvode, pa se odlaže posebno u smeće. "Hvala vam, prijatelju, vidimo se opet", bilo je sve što je šokirani Babić uspio izustiti.

Zagreb bez "mrtve sezone"

Za razliku od iznajmljivača na Jadranu, koji posla imaju gotovo isključivo u ljetnim mjesecima, oni u Zagrebu ne znaju što je pojam "mrtva sezona".

Visoka je popunjenost između travnja i listopada te u prosincu, dok je slaba sezona u studenom, siječnju i veljači. "Čak ni ta tri mjeseca nama u mreži nisu loša jer jako puno novca ulažemo u oglašavanje naše web-stranice u regiji, u državama bivše Jugoslavije. Tako i tih mjeseci dobivamo jako puno poslovnih ljudi. Cijene su naravno niže, a javljaju nam se ljudi koji u Zagreb trebaju doći na pregled, na prijavu, na diplomu, na bilo što kraćeg vremenskog perioda", kaže Babić.

I opremanje stanova za kratkoročni najam ima neke svoje zakonitosti i razlikuje se od opremanja onih koji se iznajmljuju za duži rok. "Ljudi koji putuju, ne ručaju toliko niti večeraju u stanu, ali svi vole doručak. A za doručak ti treba neki toster, kuhalo za vodu da si napraviš kavu ili skuhaš nešto. Ideš po toj logici, daš im to i zapravo je svaka povratna informacija gosta tebi neka smjernica koja ti pomaže u uređivanju apartmana da budeš što bolji", priča Babić, dodajući da su u početku dvojili treba li u stanove stavljati mikrovalne pećnice, no s vremenom su shvatili da tek jedan od 30 gostiju poželi „mikrovalku“.

Ima li tople vode?

Stranim gostima ključan je i bežični pristup internetu, a klimatizacijski uređaji također su standardna oprema stanova za iznajmljivanje. Ponekad gosti Babića upitaju ima li stan tople vode, što je posljedica lošeg smještaja u kojem su prethodno boravili na moru.

Koliko će se ovim poslom još baviti, Babić ne zna, ali kaže da ga još uvijek veseli, a i omogućuje mu više nego solidnu zaradu.