Ovjera ugovora, ilustracija
Ovjera ugovora, ilustracija Foto: Hrvoje Jelavic/Pixsell

Tražite li ili iznajmljujete stan, a ne znate koja su vaša prava koja vam pripadaju sklopljenim ugovorom o najmu? U nastavku vam donosimo informacije na što trebate pridati pažnju te koje su obaveze najmodavca, ali i najmoprimca.


Ugovor o najmu je osnovni dokument kojim se uređuju prava i obveze najmodavca i najmoprimca, a sklapa se u pisanom obliku. Tim ugovorom najmodavac se obvezuje predati nekretninu najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje plaćati istu.
Također, vlasnik nekretnine dužan je predočiti energetski certifikat mogućem najmoprimcu, zakupcu ili primatelju leasinga zgrade.

Prava i obveze najmodavca

Osim što je najmodavac dužan održavati stan koji daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, dužan je i o svom trošku na vrijeme izvršiti potrebne popravke, a ako je najmoprimac platio popravak – tada treba nadoknaditi troškove.

Ugovor o najmu najmodavac može otkazati bez pisane opomene ako je najmoprimac više od dva puta prekršio ugovor.

Prava i obveze najmoprimca

Najmoprimac je dužan čuvati stan od oštećenja te ne smije vršiti preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, a za štetu koju prouzroči najmoprimac odgovara po općim propisima. Najamninu je dužan plaćati u rokovima određenim ugovorom.

Prestanak ugovora o najmu i otkazni rok

Uz prethodnu pisanu opomenu da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana iz nekoliko razloga.

  • Ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem.
  • Ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca.
  • Ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom.
  • Ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku ili roditelju.
  • Ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
  • Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili
  • Ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

Imaš pravo, ostvari ga Rastu mirovine: Od rujna najveće usklađivanje u povijesti?

Ugovor se mora otkazati u pisanom obliku, a najmoprimac ima tri mjeseca da se iseli iz stana. Potrebno je napomenuti da se otkazni rok računa od prvog dana sljedećeg mjeseca, od mjeseca u kojem je otkaz ugovora primljen.

Kada je u pitanju porez na dohodak od imovine – plaća se na svotu najamnine umanjene za 30 posto izdataka po stopi od 10 posto.

Koliki porez plaća najmodavac?

Poslali smo upit Poreznoj upravi s konkretnim primjerom.

Na dohodak od imovine ostvaren od najamnine i zakupnine (osim dohotka ostvarenog iznajmljivanjem stanova soba i postelja putnicima i turistima i organiziranjem kampova) porez na dohodak plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Pri utvrđivanju dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30 posto od ostvarene najamnine ili zakupnine i na tako utvrđeni dohodak plaća se porez na dohodak po stopi od 10 posto. Na utvrđeni porez na dohodak obračunava se možebitni prirez porezu na dohodak.

Primjerice, poreznom obvezniku iz Zagreba koji temeljem ugovora o najmu ostvaruje primitke u mjesečnom iznosu 2000 kuna pri utvrđivanju oporezivog dohotka priznaju se izdaci u visini 30 posto tj. 600 kuna u kojem slučaju se poreznom osnovicom smatra iznos od 1400 kuna. Na taj iznos se primjenom porezne stope od 10 posto utvrđuje obveza poreza na dohodak u iznosu 140 kuna. Na utvrđeni iznos poreza na dohodak obračunava se prirez porezu na dohodak po stopi 18 posto u iznosu 25.20 kuna. Ukupna obveza poreza i prireza porezu na dohodak iznosi 165,20 kuna. Građanin je ostvario dohodak od najma u neto iznosu 1834,80 kn.

Obvezu plaćanja prireza porezu na dohodak propisuju jedinice lokalne samouprave svojom odlukom. U navedenom primjeru najmodavca iz Grada Zagreba prirez porezu na dohodak plaća se po stopi od 18 posto prema Odluci o gradskim porezima i o prirezu poreza na dohodak.

Imaš pravo, ostvari ga Može li se promijeniti banka, kako i koliko sve to košta? Može, čak je i besplatno, no ima jedan "ali"...

Porezni obveznik

Porezni obveznik obvezan je ispravu o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina i pokretnina (ugovor o najmu ili zakupu, aneks ugovora…) dostaviti ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema svome prebivalištu ili uobičajenom boravištu, u roku od osam dana od dana nastanka ili promjena činjenica bitnih za oporezivanje.

Iznimno, ako je javni bilježnik na ispravi o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina i pokretnina ovjerio potpis poreznog obveznika ili je takvu ispravu potvrdio (solemnizirao) odnosno sastavio u obliku javnobilježničkog akta, javni bilježnik dužan je bez odgode, a najkasnije u roku od 30 dana od dana obavljene službene radnje jedan primjerak te isprave dostaviti elektroničkim putem ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika koji ostvaruje dohodak od imovine, u kojem slučaju sam porezni obveznik nema obvezu podnošenja isprave.

Imaš pravo, ostvari ga Kako da nas ne varaju u moru poskupljenja: Stručnjaci imaju nekoliko savjeta

Poreznom obvezniku se po osnovi usluge najma utvrđuje obveza poreza na dohodak na opisan način sve dok ostvaruje iznos primitaka manji od iznosa propisanog za ulazak u sustav PDV-a (300.000 kuna). S ulaskom u sustav PDV-a nastaje obveza utvrđivanja dohotka na temelju vođenja poslovnih knjiga sukladno propisima o porezu na dohodak ili dobit.

Još brže do svakodnevnih vijesti prilagođenih tebi. PREUZMI novu Još lakše do najnovijih vijesti o poznatima. Preuzmi novu DNEVNIK.hr aplikaciju