Primamljiva je pomisao da se do nekretnine, primjerice, u Zagrebu može doći za manje od 1000 eura po kvadratu, ali će se mnogima na prvu postupak učiniti kompliciran. Raspitali smo se kako se može kupiti nekretnina na elektroničkoj javnoj dražbi i koji se problemi eventualno mogu javiti.
Za početak, dobro je prvo otići na internetsku stranicu Financijske agencije (Fina), koja vodi Očevidnik nekretnina i pokretnina koje se prodaju u ovršnim i stečajnim postupcima.
Nekretnine su podijeljene u nadmetanja koja su u najavi, koja su u tijeku ili su već završena. Možete pretraživati po županijama, gradovima, naseljima, vrijednosti, površini…
Za svaku nekretninu navedena je vrijednost koju je odredio ovlašteni vještak, opis nekretnine, detalji prodaje, posebne napomene (primjerice, je li nekretnina slobodna od osoba i stvari), kada i kome se morate obratiti ako želite razgledati nekretninu i druge korisne informacije.
Preduvjeti za kupnju nekretnine na dražbi
U ovakvom načinu kupnje nekretnine morate biti spremni prihvatiti činjenicu da ćete se useliti u dom nekoga tko ga je morao prisilno napustiti ili tko za vrijeme održavanja dražbe, pa i razgledavanja, još živi u njemu. Nekretnine često nisu ni slobodne od stvari ili su pak u vrlo lošem stanju jer dugo vremena nitko u njima nije živio.
No, najvažnije je kod ovakve kupovine to da trebate u startu raspolagati s određenom količinom gotovine za uplatu jamčevine, koja iznosi 10 posto procijenjene vrijednosti nekretnine.
Također, s obzirom na to da se radi o nekretninama pod ovrhom ili u stečaju, teško da će vam ijedna banka dati stambeni kredit kako biste u slučaju kupovine isplatili cjelokupan iznos.
Pročitajte i ovo
Prema podacima koje smo dobili od Fine, preko elektroničkih javnih dražbi koje su završile lani prodano je 839 nekretnina za stanovanje. Od toga je bilo 416 kuća, 341 stan i 45 stambenih zgrada. Neprodano je ostalo 312 nekretnina.
Najskuplji iznos za koji je prodan stan odnosno kuća bio je 3,41 milijun eura, dok je najniža cijena bila 228,81 euro, ali se odnosila na suvlasnički udio.
Trenutačno je u najavi ili u tijeku 495 nadmetanja u kojima se prodaju nekretnine za stanovanje.
U pretrazi za Zagreb do vrijednosti od 60 tisuća eura u najavi su samo tri dražbe. Na prvoj se prodaje stan od 35,62 m2 u Trnju s početnom cijenom od 32.172,01 eura. Za njega je potrebno uplatiti jamčevinu od 5362 eura.
U najavi je i kuća od 41,69 m2 stambenog prostora i s dvorištem od 250 m2 na Zagrebačkoj cesti za početnu cijenu od 30.603,23 eura. U toj je kategoriji i stan u prizemlju zgrade u Sesvetama od 40,10 m2 s garažom od 16,72 m2. Utvrđena vrijednost je 53.620,01 euro, a minimalna zakonska vrijednost ispod koje se stan ne može prodati je 42.896 eura.
U malo skupljoj kategoriji je, primjerice, stan u Kamenarki od 63,20 m2, čija je utvrđena vrijednost 76.846,51 euro, a početna cijena 61.477 eura.
Prema Ovršnom i Stečajnom zakonu, u ovršnom postupku i postupku osiguranja moguće je provesti najviše dva kruga e-Dražbe, a u stečajnom postupku četiri kruga e-Dražbe.
Odvjetnica Zrinka Prlić, koja se bavi zastupanjem u elektroničkim javnim dražbama, ističe kako je u skladu s trendovima na tržištu nekretnina došlo do porasta i procijenjene vrijednosti nekretnina koje se prodaju u ovakvim nadmetanjima.
Pročitajte i ovo
"Od provođenja vještačenja do postupka dražbe može proći puno vremena, cijene su u velikom porastu i može doći do nesrazmjera. Međutim, cijene na dražbama još su uvijek znatno niže od tržišnih i sve je više onih koji se odlučuju na ovakav način kupovine nekretnine za stanovanje. Nekretnine se na prvoj dražbi ne mogu prodati ispod 4/5 vrijednosti nekretnine, dok je na drugoj dražbi minimalna cijena 3/5 vrijednosti", pojašnjava Prlić.
Dovoljan je jedan ponuditelj da bi dražba bila valjana, a za svaki predmet vidljivo je na stranicama koliko je uplatitelja jamčevine, odnosno zainteresiranih.
Odvjetnica je pojasnila i kako izgleda postupak sudjelovanja u dražbi:
"Stranka prvo treba pronaći nekretninu za koju je zainteresirana te se s njom dogovara maksimalan iznos do kojeg je spremna ići. Kod nekih nekretnina moguće je razgledavanje prije uplate jamčevine. Po uplati jamčevine može se sudjelovati u dražbi, dobiju se termini za dražbovanje. Neki samo odluče platiti jamčevinu, ali ne sudjeluju u dražbovanju. Dražbuje se bez imena i prezimena, pod identifikacijskim brojem. Kada je nadmetanje završeno, Fina izvještava općinski sud, koji potom donosi odluku tko je kupac."
Kupnja na neviđeno, sudovi su spori
Premda se radi o nekretninama koje su pod ovrhom i većina ih završava na dražbi zbog neplaćenih kredita ili dugova, da bi se prodavale na ovakvim nadmetanjima, imovinskopravni odnosi moraju biti čisti, kaže odvjetnica.
No, na putu do stana ili kuće u pola cijene ipak treba proći i kroz malo trnja. Najveći je problem, kaže Prlić, što se većina nekretnina pod ovrhom kupuje naslijepo, odnosno na neviđeno.
"Kada u nekretninama koje su na dražbi još žive stanari, razgledavanje je obično onemogućeno. Uvijek se može raspitati tko tamo stanuje, kakvi su uvjeti u nekretnini… Ali zna se dogoditi da netko kupi stan ili kuću iz kojih je povađeno sve: od radijatora, utičnica… Doslovce samo zidovi ostanu", govori odvjetnica Prlić.
Kao najveći problem ipak ističe što po završetku e-dražbe sudu trebaju tjedni dok ne donese rješenje.
"Dok to rješenje ne dođe, stranci ne možemo garantirati da je kupila nekretninu bez obzira na to što je dala najvišu ponudu", ističe Prlić.
Za svaki pojedini predmet navedeno je u kojem periodu treba uplatiti ostatak cijene za nekretninu, tzv. kupovninu i to je obično rok od 60 ili pak 90 dana od završetka nadmetanja.
Oni koji se pak sami žele upustiti u kupovinu nekretnine na elektroničkoj javnoj dražbi Fininu servisu mogu pristupiti samo ako posjeduju odgovarajuće Finine osobne digitalne certifikate za potvrdu identiteta. Nakon što uplate jamčevinu za željenu nekretninu i potpisom se prijave za sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi, sustav im dodjeljuje poseban jedinstveni identifikator s kojim sudjeluju anonimno u elektroničkoj javnoj dražbi te mogu dati ponudu.
Ako je više zainteresiranih, onda se za nekretninu treba, naravno, licitirati, a sud određuje kolika je vrijednost jednog koraka. Obično je to oko 250 ili 300 eura, a vrijeme nadmetanja je dva tjedna.
Mnogi se odluče kalkulirati i čekaju posljednje minute dražbe, a za mnoge nekretnine čeka se drugo nadmetanje jer automatski pada i početna cijena. No, to je rizik, zaključuje Prlić, koji se nekad isplati, a nekad ne.
