Isplati li se sad kupiti stan ili treba pričekati: Provjerili smo i što se u Zagrebu može kupiti za 100.000 eura

Novi krug APN-ovih subvencioniranih stambenih kredita počinje uskoro, potražnja za nekretninama je velika, a mi smo odlučili provjeriti što se za 100 tisuća eura može kupiti u Zagrebu i okolici.

APN subvencionira ukupan iznos kredita do maksimalnih 100 tisuća eura ili 1500 eura po kvadratu za kupnju stana, kuće ili pak izgradnju kuće. Kredit može biti i veći, ali kupci nekretnine iznad tog iznosa ostatak plaćaju sami.

Kvadrat starogradnje - 3660 eura

Internetski oglasnici prepuni su "izvrsnih prilika", ali to je najčešće samo perspektiva prodavatelja. 

Kad se radi o ponudi u Zagrebu, prilika je, primjerice, ''izvrstan stan'' od 25 m2 u neboderu u Sigetu za čak 91.500 eura! Preračunato, 3660 eura za kvadrat. U red najskupljih kvadrata do 100 tisuća eura ulazi i garsonijera s balkonom od 31 kvadrata u Vinogradskoj ulici za 99 tisuća eura.

Do 100 tisuća eura u širem središtu metropole mogu se naći uglavnom garsonijere ili jednosobni manji stanovi, a ako je kvadratura iole pristojnija, primjerice 40 ili 50-ak kvadrata, onda će, velika je vjerojatnost, biti smješteni u razizemlju ili pak suterenu.

Tako se garsonijera na Trešnjevci od 30 kvadratnih metara u razizemlju prodaje za 85 tisuća eura, a stan od 53,80 m2, također na Trešnjevci, za 99 tisuća, no on je u suterenu. U suterenu je i, primjerice, stan od 48 m2 na Jarunu koji je u ponudi za 95 tisuća eura ili 55 kvadrata također u suterenu, ali u Dugavama.

Pročitajte i ovo POTREBA, A NE LUKSUZ Dome, slatki dome: Do stana bez kredita? Može se, ali u Hrvatskoj je to i dalje gotovo pa znanstvena fantastika

Za one kojima nisu problem lokacije u širem radijusu grada može se proći nešto jeftinije, odnosno za isti iznos dobiti više kvadrata. Primjerice, stan od 48 kvadrata u Sesvetama prodaje se za 100 tisuća eura, stan u Lučkom s garažom nudi se za 95 tisuća eura, a u Gornjoj Dubravi stan od 43 m2 za koji je naglašeno da može za APN u oglasniku je za 90.510 eura. 

Za one kojima nije prioritetan život u Zagrebu i spremni su podnijeti trošak eventualno svakodnevnog putovanja na posao u metropolu, svoj krov nad glavom mogu potražiti u njegovoj okolici. Kvadrati jesu jeftiniji, no ponuda stanova u gradovima zagrebačkog prstena prilično je skromna. Nama je zapeo za oko stan u Dugom Selu od 45,56 m2 za 98.000 eura i onaj u Velikoj Gorici 62,50 m2 za 97.500 eura.

No, zato je velika ponuda kuća koje nude komociju, ali i veći trošak zbog ulaganja. U Svetoj Heleni se, primjerice, kuća od 200 m2 prodaje za 80 tisuća eura, a kuća novije gradnje od 246 m2 kod Vrbovca prodaje se za 95 tisuća eura.

Samostojeća peterosobna kuća od 100 m2 na parceli od 2500 kvadrata u Gornjoj Pušći u ponudi je u oglasniku za 99 tisuća eura. Nova kuća u Farkaševcu kod Vrbovca, od 160 kvadrata, prodaje se za 92 tisuće eura.

Preko APN-a kupuju se i nekretnine od 300.000 eura!

Ipak, bez obzira na povoljniju cijenu kvadrata, u agencijama za nekretnine kažu kako se za APN najviše traže stanovi, i to od 40 do 70 kvadrata, odnosno oni koji imaju dvije ili tri sobe.

Raspon iznosa koji kupci plaćaju za stanove je od 100 do čak 250 tisuća eura, a za kuće od 170 do čak 300 tisuća eura!

Ilustracija Foto: Getty Images

To samo potvrđuje činjenicu da subvencije koriste platežno i kreditno sposobni kupci i za kupnju puno skupljih nekretnina od onog što subvencionira država. 

U nedostatku gotove i spremne novogradnje za useljenje kupci su spremni po nešto nižim cijenama ići u starogradnju, ali ipak ne u objekte koji su građeni prije 1970., kažu u Biliškov nekretninama.

"U prosjeku cijena između starog i novog je 500 do 700 eura po kvadratu. Nedavno smo u Bužanovoj ulici imali jedan stariji stan koji je prodan za 2300 €/m2, koji je trebalo urediti. U zgradi do koje je novija gradnja isti takav stan prodaje se za 3900 €/m2.

Iako ova novija zgrada izgleda atraktivnije, ima bolji energetski razred, lift i osiguran parking, razlika u cijeni ipak je bila prevelika, pa su kupci odlučili kupiti ovaj stan u starijoj zgradi iz 1970. koji će urediti. Na uređenje planiraju potrošiti 700 €/m2. Kada stan urede i opreme, opet im ostaje 900 €/m2 više nego da su kupili ovaj stan u novijoj zgradi", pojašnjava agentica za nekretnine Jasna Biliškov Barun.

Pročitajte i ovo PROBLEMATIČNI FENOMEN Hoće li još rasti cijene nekretnina u Hrvatskoj? Mnogi se teško rješavaju "optimizma susjeda"

Naši sugovornici smatraju kako Zagrebu nedostaje kvalitetnih i kompletnih nekretnina na komercijalnim mikrolokacijama po realnim cijenama. 

Trend rasta cijena trebao bi biti zaustavljen 

"Novosagrađenih nekretnina srednje kvalitete po prosječnim cijenama uopće nema na tržištu posljednjih nekoliko godina, a i luksuznih se gradi premalo da bi bila zadovoljena potražnja kupaca visoke platežne moći. Fond nekretnina u segmentu starogradnje često je substandardan i zapušten ili s nesređenim papirima, pa je i u tom dijelu tržišta manjak ponude. Velik problem je što se kao izvor za formiranje cijene ne koriste realizirane, nego tražene cijene na nekretninskim tražilicama", pojašnjava Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije Zagreb West.

Za sve koji još nisu kupili svoju nekretninu dobre vijesti: struka smatra kako bi se nekretninski balon uskoro trebao ispuhati te očekuju stagnaciju cijena na tržištu. 

Jasna Biliškov Barun ocjenjuje da bi trend rasta cijena nekretnina koje služe za stanovanje trebao biti zaustavljen još u ovom kvartalu.

Naime, centralne banke podižu referentne kamatne stope kako bi se smanjila inflacija, pa se očekuje da će i cijene nekretnina, s obzirom na poskupljenje kreditiranja, prestati rasti.

Prosječnom kupcu cijene više nisu prihvatljive

''Mislim da stanova čak ni ne nedostaje. Problem su cijene koje jednostavno više nisu prihvatljive prosječnom kupcu, pa se nastavno na to svaki stan s koliko-toliko realnom cijenom brzo proda. Preskupi stanovi mjesecima su u prodaji.

Prostora za značajan rast cijena više nema. Uvijek će se prodavati reprezentativne nekretnine na traženim lokacijama po višim cijenama, ali to ne odražava sliku cijelog tržišta. Mislim da su, s obzirom na poskupljenja nakon uvođenja eura, prosječni kupci nekretnina došli do svojeg mogućeg cjenovnog limita", ocijenio je Vice Šantak, direktor agencije Revitalis.

Mihaljinac Knežević ističe kako je u zadnjem kvartalu 2022., a i u prvom mjesecu 2023. već zabilježen pad broja transakcija, čak i u najaktivnijim regijama i segmentima tržišta. 

"Ne očekujemo velike promjene u segmentu novogradnje, a u segmentu starogradnje rado bismo vidjeli realnija očekivanja vlasnika jer bez toga tržište neće nastaviti biti aktivno. Vjerujemo da se fond kupaca koji su spremni plaćati nerealno visoke cijene, pogotovo u segmentu starogradnje, potrošio", smatra Mihaljinac Knežević i dodaje da će kretanje cijena i broja transakcija ovisiti o nizu makroekonomskih faktora u Hrvatskoj i na našim emitivnim tržištima.