U izradi je stambena strategija Republike Hrvatske do 2030. godine koja bi trebala dugoročno sagledati problematiku stanovanja u Hrvatskoj, a radi se i na izmjenama i dopunama Zakona o najmu, doznao je i izvijestio DNEVNIK.hr još prije točno 10 mjeseci.
Izrada je već tada kasnila i puno više od 10 godina, štoviše, najmanje triput toliko. Netko zloban, rekli bi neki, ili samo poučen dosadašnjim iskustvom, primjećuju drugi, mogao bi reći da se ovo ''do 2030.'' odnosi na godinu do koje bi dokument mogao biti izrađen, a ne do kada bi trebao vrijediti.
Bez temelja i krova
Dok se 2023. primiče kraju, ipak, možda se nešto promijenilo. Ako ništa drugo, izbori se bliže, a pomak u rješavanju jednog od ključnih problema u Hrvatskoj (iako nije hrvatska specifičnost) mogao bi biti zgodna materija u privlačenju birača. Stoga smo ponovno provjerili što rade i kako napreduju u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kojemu je Vlada prije pola godine u zadatak dala kreiranje rješenja stambenog pitanja.
Pristupačno stanovanje, koje, između ostalog, mora zadovoljiti i utvrđene standarde kvalitete, kazali su, glavni je cilj izrade Nacionalnog plana hrvatske stambene politike, kojim se Vlada nada i smanjiti iseljavanje, povećati stambeno zbrinjavanje mladih i radnu mobilnost, olakšati život starijim osobama, kao i povećati konkurentnost domaćeg gospodarstva. Iz Ministarstva napominju i još neke dodatne ciljeve poput izvrsnosti u arhitekturi, zelene i kružne te održive stanogradnje.
Na izradi plana radit će interdisciplinarni tim stručnjaka iz raznih područja – arhitekture, urbanizma, graditeljstva, sociologije, demografije i ekonomije. “U međuresornu radnu skupinu bit će uključeni i pripadnici stručne i akademske zajednice kako bi se navedena problematika sagledala i analizirala iz svih potrebnih aspekata, kako bi se na temelju dobivenih rezultata izradio konačni dokument. Kroz rad Radne skupine predviđena je detaljna analiza stambenog fonda, odrednica ponude i potražnje za stambenim fondom te projekcija razlike između ponude i potražnje za stambenim jedinicama kako bi se na osnovi tih nalaza mogle formulirati smjernice za Nacionalni plan”, objasnili su u Vladi.
No, tko su ti stručnjaci i prema kojim su kriterijima odabrani da sjede u radnoj skupini, iz resornog Ministarstva DNEVNIK.hr-u zasad ne otkrivaju, što je suprotno dobroj praksi koja nalaže suprotno, a nisu se baš razigrali detaljima ni u odgovorima na konkretna pitanja poput onog hoće li se, primjerice poticati javni najam za široki krug građana, ne samo ranjivih skupina, te izgradnja objekata u tu svrhu, a odustati od subvencija kredita?
''Naš je plan da u I. kvartalu 2024. godine izradimo prijedlog Nacionalnog plana stambene politike. Oformljena je međuresorna radna skupina koja ovaj strateški dokument izrađuje multidisciplinarno sagledavajući sve aspekte demografske, socijalne, gospodarske, financijske, prostorne i okolišne politike. Osnovni preduvjet za izradu kvalitetnog prijedloga stambene politike predstavlja provedba sveobuhvatnih statističkih analiza i uspostava modela projekcija stambenih potreba. Izrada predmetnih analiza je u tijeku“, kazali su za DNEVNIK.hr iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
No, pohvalili su nam se nekim zanimljivim podacima dobivenim od HEP-a: ''U Zagrebu od 372.000 stanova za 54.000 u prošloj godini nije registrirana potrošnja električne energije. U Splitu pak od 82.000 stanova potrošnja nije zabilježena za 8.500 dok u Rijeci 9335 stanova, od prijavljenih 69,000, također nije evidentiralo potrošnju. Kroz analizu koju provodimo potrebno je pronaći razloge kao i odgovore na ovako značajni stambeni fond koji nije u funkciji.“
Dobre vijesti za zaštićene najmoprimce?
U proceduru javnog savjetovanja, doznaje DNEVNIK.hr, uskoro će biti upućen zakon koji uređuje status zaštićenih najmoprimaca u stanovima u privatnom vlasništvu. Riječ je o Nacrtu prijedloga Zakona o načinu izvršenja presude Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (br.12027/10) i odluke Ustavnog suda br: U-I-3242/2018 i drugi.
U Ministarstvu tvrde da će zaštićenim najmoprimcima omogućiti trajno rješavanje njihovog statusa i stjecanje nekretnine u vlasništvo, a vlasnicima će se stanovi vratiti u posjed.
Kažu da su prikupljali podatke, definiralo se lokacije na kojima bi se gradile zgrade za konačno rješavanje ovog višedesetljetnog problema, te su se utvrđivali postojeći stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske koji bi bili pogodni za trajni smještaj zaštićenih najmoprimaca kao i oni koji bi bili pogodni za zamjenu s vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Naravno, zamjena bi bila moguća isključivo ako vlasnici nekretnina na to izričito pristanu.
''Zakonom koji će urediti status zaštićenih najmoprimaca u stanovima u privatnom vlasništvu bit će omogućeno rješavanje stambenog pitanja za navedene najmoprimce ili kroz povoljni mjesečni najam ili kroz mogućnost otkupa stana po izrazito povoljnim uvjetima'', kažu iz Ministarstva.
I o radnoj skupini za izradu zakona kojim se uređuje status zaštićenih najmoprimaca u stanovima u privatnom vlasništvu izjašnjavaju se općenito pa kažu da se u njoj nalaze predstavnici udruga zaštićenih najmoprimaca, kao i udruga koje zastupaju interese vlasnika stanova, predstavnici tijela državne uprave koja će biti zadužena za provedbu zakona, predstavnici DORH-a te sveučilišni profesori stručnjaci za upravno pravo.
Podstanari i dalje na mukama
A što je s ''običnim najmoprimcima' - što će biti poduzeto da Zakon o najmu štiti i njih i hoće li biti i na koji način kontrole provođenja tog Zakona te tzv. kontrole rente?
Umjesto odgovora na ta pitanja iz Ministarstva samo navode: ''U dijelu u kojem se Zakon o najmu odnosi na najmoprimce koji imaju sklopljen ugovor o najmu na slobodnom tržištu, pojašnjavamo kako je i trenutno važećim zakonom propisano kako se stan legalno treba iznajmljivati. To se čini ugovorom o najmu stana. Tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi ugovornih strana te visina najamnine. Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani Zakonom o najmu stanova stranke ugovaraju slobodno. Ugovor je nakon potpisivanja potrebno prijaviti poreznoj upravi radi plaćanja poreza. U slučaju ne poštivanja ugovorenih obaveza, prava ugovornih strana (kako najmoprimaca, tako i najmodavaca) štite se sudskim putem.“
Podstanarstvo tako, čini se, i dalje ostaje neprepoznato kao relevantan i dovoljno zastupljen oblik stanovanja, a regulacija podstanarskih statusa ostaje u potpunosti zanemarena. I to iako je, kao što smo već upozoravali, prema ranijim podacima Eurostata i Državnog zavoda za statistiku (DZS), stopa preopterećenosti troškovima stanovanja najmanje više od pet puta veća kod podstanara nego kod vlasnika nekretnina s hipotekom ili stambenim kreditom.
Osim podstanara skupine za koje se pokazalo da su posebno zapostavljene u postojećim mjerama stambenih politika su i mladi koji žive u roditeljskom domu, vlasnici s kreditom koji su stambeni prostor kupili isključivo iznosom kredita i oni koji žive u imovini supružnika i/ili njihovih roditelja, a riječ je pretežno o ženama.
Zakon o najmu stanova, već smo upozoravali, zastario je i ne prati potrebe najmoprimaca i probleme s kojima se suočavaju. Potrebno je regulirati podstanarski status što znači povećanje sigurnosti i standarda stanovanja, osigurati stambenu zaštitu za hitne situacije kroz razvoj privremenih i povremenih tipova smještaja za pojedince u riziku od beskućništva, žene žrtve nasilja, izbjeglice i Rome. Potrebno je razvijati zadružno stanovanje i civilno javna partnerstva, ulagati u izgradnju priuštivih najamnih stanova u javnom vlasništvu, raditi na informiranju o stambenim pravima te ulagati u razvoj upravljačkih mehanizama u sektoru stanovanja u jedinicama lokalne samouprave.
Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku
Nebrojeno je puta već ponovljeno, ali do Vlade, čini se, nikako da dopre, osim eventualno na deklarativnoj razini, da Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku i povezati je s gospodarskom, demografskom i socijalnom politikom, a već godinama vapi za Stambenom strategijom, na što u svojim izvješćima upozorava i pučka pravobraniteljica.
Resorno Ministarstvo i Vlada ponavljaju da su prioritetno posvećeni osiguranju pomoći prilikom stambenog zbrinjavanja mladih obitelji: ''U ovome trenutku Hrvatska povodi nekoliko modela potpore. Tu je Program društveno poticane stanogradnje POS prema kojem je dosad izgrađeno gotovo 9000 stanova, model subvencioniranja stambenih kredita za mlade putem kojeg je svoj dom dosad osiguralo preko 34.000 obitelji te Program međuresorne suradnje s ciljem stambenog zbrinjavanja obitelji u potrebi koji je uveden izmjenom Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima 2019. godine koji osigurava povoljnije uvjete najma za stanovnike na potpomognutim područjima. Završena je jedna takva zgrada u Belom Manastiru, a u tijeku je gradnja takvih zgrada u Novskoj, Drnišu te uskoro u Benkovcu i Kninu. Tim modelom predviđen je najam stanova po cijeni znatno nižoj od tržišne u iznosu od 36 centi po m2 uz mogućnost kasnijeg otkupa po znatno povoljnijim uvjetima.''
Pravo na adekvatno stanovanje
''Pravo na adekvatno stanovanje podrazumijeva dom kao temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto, a koliko je važan postalo je posebno jasno za vrijeme epidemije. Ovo pravo odnosi se i na osiguranje zaštite od nezakonitih deložacija, a povezano je i s dostupnošću zdravstveno ispravne vode za ljudsku potrošnju te s pristupom sustavu odvodnje te energiji. Ono ne znači obvezu države da svakome dodijeli stan ili kuću, već se radi o obvezi osmišljavanja mjera kojima se pomaže u osiguranju dostojnog stanovanja, uključujući i subvencije i olakšice, dostupnost infrastrukture i slično na nediskriminatoran način te kako bi se preveniralo beskućništvo'', ističe pučka pravobraniteljica Tena Šimonović Einwalter.
Međutim, na razini javnih politika i dalje se primarno potiče kupnja nekretnina, a dio građana koji za to ispunjavaju zakonske uvjete odlučuje se za stambeno zbrinjavanje kroz programe POS-a ili putem subvencioniranja stambenih kredita kojima država pomaže u otplati dijela kredita za kupnju stana ili kuće, odnosno za izgradnju kuće, u trajanju od najmanje pet godina.
I dalje se ignoriraju sve češći prigovori da se subvencioniranjem i politikom poticanja kupnje vlastite nekretnine dodatno utječe na rast cijena nekretnina i posljedično na zaduženost kupaca.
Ignorira se pritom da je među onima koji stambeno pitanje rješavaju podizanjem kredita za kupnju stana posebno ranjiva skupina stanovništva koja svoj stambeni prostor kupuje u potpunosti iznosom kredita, za razliku od onih koji računaju i na određenu ušteđevinu ili na financijsku pomoć obitelji, upozorava se u istraživanju Prava na grad o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama za različite društvene skupine.
Potreba, a ne luksuz
Pravo na stanovanje je temeljna ljudska potreba, a ne luksuz i dom ne može biti tek roba na tržištu, već potreba o kojoj društvo mora voditi brigu. Smislene i adekvatne javne politike, pa tako i ona stambena, obaveza su i smisao države.
No, Hrvatska će se još načekati javne politike koja sadrži regulaciju tržišta kratkoročnog i dugoročnog najma, izgradnju stanova u javnom vlasništvu na javnom zemljištu i razvoj modela neprofitnog stanovanja koje se financira iz mješovitih izvora poput stambenih zadruga i modela zemljišnih zaklada. Dakako, valja biti svjestan kako čak i da Strategija s početka priče nikne na papiru, ništa neće vrijediti ako ne bude političke volje i provedbenih kapaciteta da doista i zaživi.
U međuvremenu, umjesto smislene javne politike stambeno pitanje i dalje ostaje zaključano u domenu privatnog vlasništva i temu demografije i biološke reprodukcije.