Cijene nekretnina posljednjih godina divljaju, a nerijetko kupci krivnju prebacuju na investitora, državu ili na radnu snagu. Ipak, u cijenu kvadrata ulazi puno više od onoga što se obično misli.
"Dok u većini članica EU-a cijene padaju oko 5 do 10 posto, u Hrvatskoj je prosječan rast oko 10 posto godišnje. Glavnih je razloga nekoliko, a najznačajniji je inflacija, koja je i ove godine na visokih 5 posto. U građevini je ona još značajnija zbog cijene materijala koje i dalje rastu. S druge strane, zbog velike potražnje za građevinskim radnicima cijena usluga raste rapidno. Za neke se cijena udvostručila u odnosu na prije četiri godine. Tome svemu pogoduju EU natječaji i obnova nakon potresa zbog koje znatno raste cijena građevinskih usluga", objašnjava Saša Perko, direktor u DOMinvest grupi.
Uz cijenu radova dramatično su, kaže, porasle i cijene zemljišta, čija se cijena udvostručila u odnosu na prije četiri godine.
"Parcelu koju smo kupili 2020. godine na Trešnjevci u Zagrebu stajala je 450 eura/m2, a danas na sličnoj poziciji ne možemo kupiti ispod 900 - 1000 eura/m2. Rekao bih da se ovdje najviše, ali neopravdano pokušava iskoristiti prilika u cijelom ovom ludilu", objašnjava Perko, koji tvrdi da je teško odrediti realnu cijenu nekretnine.
Pročitajte i ovo
Tržište je manje-više realno jer upravo ono definira cijenu. Da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile – kao što je trenutačno u Njemačkoj. Prema Perkovim riječima, najveći je problem u ponudi kvalitetnih nekretnina. U Zagrebu se mogu gotovo na prste jedne ruke nabrojiti kvalitetne parcele, a za takve vlasnici traže ogromno svote.
Što sve ulazi u cijenu kvadrata?
"Prvi je trošak PDV koji direktno ide državi. Dakle, ako je cijena neto kvadrata stana 3000 eura, državi ide gotovo 600 eura. Najznačajniji je trošak gradnja, ona u cijeloj investiciji čini 40 do 45 posto troškova. Kod gradnje je potrebno spomenuti da developer gradi zgradu po BRP-u (u što ulaze i površine zidova, stubišta, hodnika i kotlovnica), a prodaje samo neto kvadrate. Tu gradnja više ne košta 1200 – 1400 eura/m2, već se ostvaruje 20 posto manje neto kvadrata, dakle trošak gradnje je u tom slučaju 1500 – 1750 eura/m2. Potom su tu i zemljište, projektiranje i stručni nadzor, troškovi priključaka, komunalnog i vodnog doprinosa, troškovi marketinga i prodaje te ostali indirektni troškovi koji se mogu popeti do 1 - 2 % investicije", objašnjava Saša Perko.
Zašto cijene nisu iste na moru, u Zagrebu, u Slavoniji...?
Cijene nekretnina različite su u različitim dijelovima Hrvatske jer niti cijene materijala nisu svugdje iste. Također, na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu lokacija, usluge i materijali koji su skuplji na obali, naročito na otocima i tamo gdje je manjak konkurencije.
"Prije nego što se krene u gradnju, na obali se često prvo mora napraviti iskop u stijeni, brdovito je tlo, pa je potrebno i mnogo potpornih zidova, možda su potrebni i duboki temelji… Mnogo je razloga zbog kojih ta cijena može ići u nebesa, a nije vidljivo na van", pojašnjava Perko.
Pročitajte i ovo
Je li povoljnije graditi kuću ili kupiti već gotovu?
"Ako kupujete gotov proizvod, proći ćete oko 15 skuplje nego da sami gradite. Gradnja u današnje vrijeme iznimno je iscrpljujući proces jer je vrlo nepredvidiv i pun izazova na sve strane, a ljudi ga često podcijene", govori ovaj građevinski stručnjak.
Treba li nekretninu kupovati sada ili čekati pad cijena?
Svi se nadaju nekom strmoglavom padu cijena, ali teško da će se to tako skoro dogoditi.
"Nekad je imovina skuplja, nekad je jeftinija, ali ako se gleda dugoročno, tada nema boljeg vremena za kupnju od danas. Ako inflacija bude standardnih 2 do 2,5 posto, za 40 godina ta će nekretnina vrijediti barem dva do tri puta više. Ako inflacija bude i viša, tada će možda vrijediti 5 do 10 puta više u odnosu na danas. Ako se planirate brzo obogatiti, tada nekretnine svakako nisu najbolji izbor za ulaganje, koje god vrijeme bilo i kakvi god ciklusi bili. Ne volim špekulirati, no rekao bih da cijene neće padati značajno. Ako se i dogodi neka korekcija, ona će biti lokalna i u razini 2 do 5 posto. Usudio bih se predviđati da će se cijene u kratkoročnom razdoblju do tri godine povećati. Vrlo smo zanimljivo tržište za Europu, što slušam svakodnevno od naših inozemnih partnera", zaključuje Perko.
