Zašto su stanovi u Hrvatskoj toliko skupi i što treba napraviti da se cijene smanje? "To bi bila administrativno najnježnija revolucija"

Hrvatska je u drugom tromjesečju zadržala poziciju zemlje EU-a s najvećim skokom cijena stambenih kvadrata, pokazali su podaci europskog statističkog ureda. 

Od travnja do lipnja, prema Eurostatu, u Hrvatskoj je poskupio stambeni prostor za 13,7 posto u odnosu na isto prošlogodišnje razdoblje, nakon 14-postotnog skoka u prvom tromjesečju.

Voditelj analiza makroekonomije i tržišta kapitala Bloomberg Adrie Ivan Odrčić pojasnio je za Dnevnik.hr zašto cijene nekretnina divljaju, koje su to specifičnosti Hrvatske zbog kojih cijene rastu i kada će se trend ispuhati.

Neki od razloga poskupljenja stambenih nekretnina su svakako povoljni uvjeti kreditiranja, mjera APN-a, povećani prihodi od turizma, godina uoči ulaska Hrvatske u europodručje i Schengen koji su očito bili poticajni za strance, koji su u još većem broju kupovali kuće i apartmane u Hrvatskoj. No, krenimo redom. 

"Iako podaci govore da je Hrvatska među vodećim zemljama EU-a po rastu cijena nekretnina na godišnjoj razini, trebamo imati na umu da je prvi dio godine obilježila posljednja runda državne (ne)pomoći u vidu subvencioniranja kupnje nekretnina. Zbog tog razloga prodavatelji su i dalje držali nerealno visoke cijene, jer su dijelom bili ohrabreni postupcima mnogih aktera na tržištu nekretnina s kraja 2022. godine, koji su sumanuto kupovali nekretnine zbog:
• zaštite od inflacije
• investiranja u beton i ciglu zbog generalno slabije opće financijske pismenosti
• dobrih turističkih rezultata, završivši tradicionalnim slijevanjem novca u nekretnine u metropoli
• nepostojanja progresivnog poreza na nekretnine koji bi destimulirao gomilanje nekretnina
• privlačnosti kratkotrajnog najma nauštrb dugotrajnog
• konverzije kune u euro pred ulazak u eurozonu i tome pridodano pritjecanje ogromne količine gotovine u nekretnine", pojašnjava Odrčić. 

"Ono što je prošlo ispod radara jest najaktualnije stanje, koje se moglo iščitati iz ne tako davnih podataka za cijelu 2022. godinu, a to je, primjerice, da je u prošloj godini došlo do jednoznamenkastog PADA kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u Zagrebu, uz istovremeni dvoznamenkasti RAST cijena na godišnjoj razini.

Povrh te informacije, ta se korekcija transakcija dogodila u uvjetima koje sam naveo ranije, a koji bi paradoksalno trebali izrazito pozitivno djelovati na količinu prodanih stanova/apartmana, ali nije", rekao nam je Odrčić i pojasnio što to znači. 

"To znači da postoji ogroman nesrazmjer između traženih i realiziranih cijena u prvom redu (kako starogradnje, tako i novogradnje), ali isto tako znači da je ogroman dio populacije u potpunosti isključen s tržišta.

Već sada imamo situaciju da mnogobrojni investitori i agenti iz agencija za posredovanje u prometu nekretninama govore što službeno, što neslužbeno da je prodaja novih stanova u potpunosti stala, ne samo jer ekonomska aktivnost počinje slabjeti, već i zbog recesije u velikim EU gospodarstvima (u prvom redu nama bitnoj Njemačkoj, a ubrzano ju sustiže Italija), a nemojmo zaboraviti niti da rast plaća (iako evidentan) nije u potpunosti pratio rast cijena nekretnina."

Kada bi moglo doći do korekcije cijena i što bi trebalo učiniti da dođe do stabilizacije cijena?

Navodi i kako se dodatan negativan rizik na tržištu nekretnina pojavljuje u vidu rastućih kamatnih stopa na novoodobrene stambene kredite, s obzirom na to da je zbog monetarnog zaoštravanja 6-mjesečni EURIBOR prešao 4 %, ali i u vidu veće ponude alternativnih mogućnosti ulaganja. 

"Sada se, naime, pojavljuju kamatne stope na štednju od 3 % u pojedinim bankama, država je već uskočila s 'narodnim' obveznicama, a moguće su i nove mogućnosti ulaganja poput kratkoročnih trezoraca, što će mnoge 'obične građane' i nešto imućnije investitore odmaknuti od nekretnina.

Također postoji i bojazan kako će izgledati naredna turistička sezona, imajući u vidu izazove koji su postavile nerealne cijene u tom sektoru, što je rezultiralo blažom panikom u 7. mjesecu, a mnoge turiste potencijalno odvratilo od povratka u Hrvatsku u narednoj godini.

Da ne spominjemo potpuni povratak konkurencije, recesije u nama najvećim emitivnim državama, nepoznatim učinkom novoga zakona o turizmu te najavljenim povećanjima poreza na kuće za odmor i kratkoročni najam u mnogim (mahom turistički jače orijentiranim) mjestima.

Sve to, uz smanjene stope inflacije, trebalo bi rezultirati skromnijim prihodima u turizmu 2024. godine, a prelilo bi se dobrim dijelom i na tržište nekretnina."

Ilustracija (Foto: Getty Images)

Olakšanje bismo mogli osjetiti u sljedećoj godini. 

"Ako izuzmemo potencijalni novi energetski šok na zimu i recesiju u SAD-u i većem dijelu EU-a, do kraja 2023. godine očekujemo korekciju cijena nekretnina od oko 5 %, dok bi se jača korekcija trebala materijalizirati u prvom dijelu 2024. godine, dijelom i zbog visoke baze u istome razdoblju 2023. godine.

Ono što je apsolutni imperativ, zbog porazne demografsko/migracijske situacije te činjenice da je Hrvatska jedna od najgorih zemalja u Europi po pitanju udjela mladih koji žive s roditeljima, jest pod hitno uvesti progresivni porez na nekretnine te snažno destimulirati kratkoročni najam te poticati i olakšati (zaštititi) dugoročni.

Te dvije mjere bi u vrlo kratkom roku dovele na tržište mnogobrojne prazne stambene nekretnine, a s obzirom na veliki priljev sa strane ponude logično bi dovelo i do znatnijeg snižavanja cijena kvadrata stanovanja - to bi stoga bila administrativno najnježnija revolucija kojom bi izvršna vlast mogla pridobiti većinu mladih da ostanu ovdje dugoročno i zasnuju obitelj te time popravili kritičnu demografsku sliku zemlje, jer je mahom mnogim mladim osobama pitanje stanovanja pitanje odlaska ili ostanka", rekao nam je Odrčić zaključno.