Najam stana u Hrvatskoj nerijetko završava horor-pričama najmodavaca o podstanarima koji ne plaćaju stanarinu, režije ili se pak odbijaju iseliti.
Tako se nedavno na jednoj grupi na društvenim mrežama najmodavka požalila kako je podstanaru dala otkaz najma i rok od tri mjeseca da se iseli, no od trenutka kad je saznao da mora otići prestao je plaćati najamninu.
"Čovjek je bahato rekao da neće ni plaćati rentu", napisala je.
Dodatno ju je šokirao savjet odvjetnika da ne smije promijeniti bravu na vlastitom stanu jer bi to moglo biti kažnjivo, kao ni isključiti struju ili vodu podstanaru.
"Zamisli, imaš svoj stan, a ne možeš ući u njega", napisala je vlasnica stana, no njezin slučaj zapravo nije toliko rijedak na hrvatskom tržištu najma. Neki su vlasnici prijavili kako im podstanari ne plaćaju ni najamninu ni režije godinu dana, a ne mogu im ništa.
"Izmislio nagradu igru da ih namami van iz stana"
Takva situacija može biti još kompliciranija kada se u cijeloj situaciji nađu maloljetna djeca ili posebno zaštićene kategorije građana. Jedna od ključnih stvari koju svaki najmodavac treba znati jest da, iako je nekretnina u njegovu vlasništvu, podstanara ne smije samovoljno izbaciti iz stana čak ni ako je ugovor istekao ili ne plaća. Promjena brave, iznošenje stvari ili isključivanje režija mogu dovesti do pravnih posljedica za vlasnika ako ga podstanar odluči tužiti za ometanje posjeda.
Stoga su se neki vlasnici, kad nisu uspjeli pronaći drugo rješenje, odlučili za kreativan pristup.
"Prijatelj je imao sličnu situaciju i kampirao je tjednima oko stana da uhvati podstanare kad nisu doma, a na kraju je organizirao lažnu nagradnu igru, poslao im neki poklon-bon za večeru ili čak noćenje u nekim toplicama. Oni su otišli i dok ih nije bilo, skroz ih je iselio, spakirao stvari, promijenio bravu i uselio bratiće", napisao je jedan korisnik na društvenoj mreži Reddit.
"Bio je ujak u sličnoj situaciji. Odvjetnik je preporučio zazidati im vrata. Doslovno deset cigli i zdravo. Najgore šta se može dogoditi je da ti opale kaznu za ilegalnu gradnju. Nit' im ulaziš u stan, nit' mjenjaš brave. Glupa ideja, ali isprobano funkcionira", napisao je drugi korisnik.
No, šalu na stranu, takve probleme treba rješavati zakonskim putem iako to neizbježno znači da će postupak duže trajati.
Policija ne izbacuje podstanare bez odluke suda
Kad najmoprimci odbijaju izaći iz stana, mnogi vlasnici prvo se odluče javiti policiji i tražiti od njih da podstanare odvedu iz stana, međutim to je potpuno pogrešna adresa. Naime, policija u pravilu ne izbacuje podstanara bez odgovarajuće sudske odluke ili zakonite osnove.
A tu dolazimo do druge ključne stvari za najmodavce, ali i najmoprimce – solemnizirani ugovor o najmu. Riječ je o postupku kod javnog bilježnika u kojem se potvrđuje ne samo potpis nego i cijeli sadržaj ugovora u kojem bi trebale detaljno biti navedene stavke i obveze.
Takav ugovor postaje javnobilježnički akt, a ako sadrži tzv. ovršne klauzule, ima snagu ovršne isprave. To omogućuje brzo pokretanje ovrhe bez dugotrajnog sudskog postupka.
Mnogi se odlučuju za ugovor o najmu bez odlaska javnom bilježniku jer ih zakon na to ne obvezuje ili pak za običnu ovjeru ugovora kod javnog bilježnika jer je to znatno jeftinije. Za dva potpisa potrebno je platiti 10-ak eura, dok, primjerice, solemnizacija košta od 60 do 160 eura, ovisno o iznosu najamnine.
Što najmodavac prvo treba napraviti
Ako se radi o običnom ugovoru o najmu, vlasniku nekretnine predstoji dugačak postupak za iseljenje podstanara koji se nerijetko na sudu može protegnuti na mjesece, godinu dana, pa i više.
Prije pokretanja sudskog postupka podstanaru bi trebalo poslati pisanu opomenu s dokazom o dostavi, a u njoj treba biti naveden iznos dospjelog duga, rok za plaćanje, upozorenje na otkaz ugovora o najmu, poziv na dobrovoljno iseljenje s rokom iseljenja te upozorenje na moguće sudske troškove.
U slučaju da podstanar ne reagira, jedini legalni način za iseljenje jest podnošenje tužbe nadležnom sudu.
Ako podstanar ne postupi po pravomoćnoj sudskoj odluci, moguće je pokrenuti ovršni postupak odnosno deložaciju, koju provode sudski ovršitelj ili policija, nikako sam vlasnik.