Proces kupnje nekretnine za mnoge je iznimno stresan i kompliciran, a budući da se radi o dugoročnom i ozbiljnom financijskom ulogu, treba biti posebno oprezan.
Kupnja stana, kuće ili vikendice ne završava trenutkom kad u oglasniku pronađete odgovajuću nekretninu i s vlasnikom dogovorite kupovinu. Sljedeći korak je provjera potrebne dokumentacije za tu nekretninu.
Na portalu Uređena zemlja možete provjeriti zemljišnoknjižni izvadak odabrane nekretnine. Do zemljišnoknjižnog izvatka najbrže se može doći putem pametne tražilice u koju upišete naziv glavne knjige i broj katastarske čestice ili broj zemljišno knjižnog uloška. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.
Na isti način stranka može doći i do kopije katastarskog plana na kojoj može uočiti odgovara li stvarno stanje na terenu situaciji upisanoj u katastar. Trenutačna situacija u Republici Hrvatskoj je takva da na velikoj većini površina podaci katastra nisu jednake kvalitete. Ako se putem portala Uređena zemlja uvidi neusklađenost stvarnog stanja s katastarskim planom (može se vidjeti ako se u slojevima upali DOF i katastarski plan) svakako je uputa angažirati geodeta kako bi se napravio geodetski elaborat.
Koju dokumentaciju provjeriti?
Za postojeći objekt treba provjeriti: zemljišnoknjižni izvadak, uporabnu dozvolu ili drugi odgovarajući akt (rješenje o izvedenom stanju, Uvjerenje o uporabi) i provjeriti ima li prodavatelj energetski certifikat.
Za objekt u izgradnji potrebno je provjeriti: građevinsku dozvolu (i uvid u glavni projekt), investitor je dužan pribaviti energetski certifikat, investitor je dužan pribaviti uporabnu dozvolu.
Vlasnik nekretnine dužan je prijaviti sve promjene na zemljištu, odnosno one koje nisu upisane u posjedovnicu A zemljišno knjižnog izvadka (vlasničkog lista). U slučaju da je kupac svjestan da stvarno stanje ne odgovara stanju u zemljišnoj knjizi mora biti i svjestan da preuzima zakonsku odgovornost koju ima svaki vlasnik nekretnine da stanje u evidencijama uskladi sa stvarnim stanjem na terenu.
Promjene se provode na temelju geodetskog elaborata, a koje izrađuju geodeti. Popis ovlaštenih inženjera geodezije možete pronaći ovdje.
Geodetskim elaboratom usklađuju se podaci iz evidencija (vlasnički list, posjedovni list) sa stvarnim stanjem na terenu (upisuju se zgrade, evidentira se stvarni način uporabe zemljišta, utvrđuje se stvarna površina katastarske čestice).
Geodetski elaborat se predaje u nadležni katastarski ured.
Koja su mjerodavna tijela?
Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije nadzire rad zemljišnoknjižnih odjela i pruža elektroničke usluge za provjeru statusa sudskih predmeta te zahtjeve za upis u zemljišne knjige putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra, koji se vodi u suradnji s Državnom geodetskom upravom i nadležnim katastarskim uredima. U okviru tog sustava, razvijena je aplikacija One Stop Shop koja omogućuje jednostavan pristup podacima o zemljišnoj knjizi i katastru.
Državna geodetska uprava, zajedno s Ministarstvom pravosuđa, uprave i digitalne transformacije upravlja Zajedničkim informacijskim sustavom zemljišnih knjiga i katastra.
Ministarstvo financija, Porezna uprava nadležna je za donošenje rješenja o porezu na promet nekretnina.
Sklapanje ugovora o kupnji
Kada pronađete prikladnu nekretninu (putem oglasa, agencije za nekretnine ili osobnih kontakata), možete započeti proces sklapanja ugovora o kupnji.
Iako možda možete sami voditi postupak sklapanja ugovora, preporučljivo je i sigurnije da ga prepustite odvjetniku. Ugovor o kupnji treba biti ovjeren kod javnog bilježnika, a preporučuje se ovjera u 6 primjeraka ili izrada ovjerene preslike ugovora. Nakon što ste uplatili sredstva prodavatelju, preuzmite energetski certifikat i spremni ste za upis vlasničkog prava.
Ako ste osigurali financiranje za kupnju nekretnine putem kredita od banke, ugovor o kreditu će se solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu u vlasnički list pod odjeljak C Teretovnicu. Po otplati kredita važno je samoinicijativno kontaktirati banku i tražiti brisanje hipoteke iz vlasničkog lista.
Prilikom sklapanja ugovora provjerite važne elemente ugovora: opis nekretnine, katastarsku općinu, broj čestice i vlasništvo; upisane terete i upisane zabilježbe; datum predaje nekretnine; jamstvo prodavatelja i tabularnu izjavu kojom prodavatelj dopušta upis prava vlasništva na kupca.
Pri kupnji nekretnine možete potpisati predugovor u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan - adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.
Pravo vlasništva nekretnine nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, već se mora upisati u zemljišne knjige. Stoga će biti potrebno podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige putem javnog bilježnika ili odvjetnika kako bi stvarno vlasništvo bilo preneseno. Općinski sud koji vodi zemljišnu knjigu (zemljišnoknjižni sud) u koju je nekretnina upisana, prima prijedlog za upis u zemljišne knjige elektroničkim putem.
Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se isključivo elektronički putem odvjetnika ili javnog bilježnika kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom putem ZIS-a.
Prijedlogu za upis u zemljišnu knjigu potrebno je priložiti kupoprodajni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika te platiti sudsku pristojbu. Nakon podnošenja prijedloga za upis, bit će vam dodijeljen urudžbeni broj koji će vam omogućiti praćenje statusa predmeta.
Kako pratiti statusa predmeta?
Urudžbeni broj sastoji se od prefiksa (Z/ZS/ZP/RZ), broja i godine.
Pregled stanja zemljišnoknjižnog predmeta ili katastarskog predmeta je moguće pratiti elektronički putem Portala uređena zemlja. Ako koristite sustav e-Građani promjena statusa u predmetu bit će dostavljena i u Korisnički pretinac.
Nakon uspješnog podnošenja zahtjeva za upis vlasništva nekretnine, potrebno je provjeriti porezne obveze koje se odnose na kupljenu nekretninu. Ako je na kupljenu nekretninu obračunan PDV, tada kupac nema obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina.
Ako na kupljenu nekretninu nije obračunan PDV, javni bilježnik će prijaviti kupnju nekretnine Poreznoj upravi nakon ovjere potpisa na ugovoru o kupoprodaji. Porezna uprava će izdati rješenje o porezu na promet nekretnina u iznosu 3% od tržišne vrijednosti nekretnine koje je porezni obveznik dužan platiti u roku od 15 dana od dana dostave rješenja. Rješenje će biti izdano samo poreznim obveznicima kojima se utvrđuje porezna obveza.
Ako niste ovjerili ugovor kod javnog bilježnika, obvezni ste ostvareni promet nekretnina prijaviti Ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora.
Porez na promet nekretnina plaća se sukladno zaprimljenom rješenju.
Još informacija o kupnji nekretnina pročitajte ovdje.
Što je teret na vlasničkom listu i kako ga ukloniti?
Teret je pravni zapis u Zemljišnoj knjizi (gruntovnici) koji pokazuje da nekretnina ima određena ograničenja ili obveze. Nalazi se u ploči C vlasničkog lista, gdje su upisani svi tereti koji opterećuju nekretninu. Tereti mogu utjecati na prava vlasnika, npr. ograničavaju mogućnost prodaje ili korištenja nekretnine dok se teret ne riješi, piše Katastor.hr.
Vrste tereta
Hipoteka je financijski teret koji banka ili kreditor upisuje na nekretninu kao osiguranje za kredit. U tom slučaju nekretnina ne može biti prodana dok se kredit ne otplati ili banka ne izda suglasnost. Kao posljedica toga, ako vlasnik ne otplaćuje kredit, banka može prisilno prodati nekretninu.
Založno pravo je slično hipoteci, ali može biti povezano s drugim vrstama dugova (npr. dug prema dobavljaču ili pravnoj osobi).
Pravo služnosti (servitut) je pravo treće strane da koristi nekretninu na određeni način. Na primjer, ako susjed ima pravo prolaziti kroz vaš posjed. U tom slučaju vlasnik Vlasnik mora dopustiti korištenje dijela nekretnine.
Zabrana otuđenja i opterećenja je ograničenje koje sprječava vlasnika da proda, pokloni ili dodatno optereti nekretninu bez suglasnosti (npr. suda ili banke). Primjer: Zabrana upisana tijekom sudskog spora o vlasništvu.
Pravo prvenstva (preemptivno pravo) je pravo treće strane da ima prednost pri kupnji nekretnine ako se ona prodaje.
Plomba je privremeni upis koji označava da je u tijeku pravni postupak koji može promijeniti vlasništvo ili terete (npr. sudski spor ili ovrha). Na primjer, to može biti plomba upisana zbog spora o nasljedstvu. Nekretnina se tako ne može prodati dok se plomba ne ukloni.
Najam ili zakup je slučaj kada je nekretnina iznajmljena s ugovorom upisanim u Zemljišnu knjigu, a najam ostaje na snazi čak i ako se nekretnina proda. Primjer toga je kada stanar ima pravo ostati u stanu do isteka ugovora.
Tereti mogu ograničiti mogućnost prodaje ili korištenja nekretnine. Neotplaćeni dugovi, poput založnih prava ili ovrha, mogu prijeći na novog vlasnika ako se ne riješe prije kupoprodaje.
Gdje vidjeti teret i kako čitati izvadak?
Teret se upisuje u teretovnicu zemljišnoknjižnog uloška, koja je sastavni dio zemljišnih knjiga.
Teret se vidi prilikom izdavanja vlasničkog lista ili izvatka iz zemljišnih knjiga.
Vlasnički list sadrži tri dijela. Uložak A opisuje nekretninu i posjed. Uložak B prikazuje vlasnika. Uložak C sadrži upise tereta. Provjerite rubriku C za hipoteke, zabilježbe i služnosti. Zatim obratite pozornost na datum upisa i broj plombe. Tako vidite svježinu i status postupka.
Ne znate koja su vaša prava? Kako ih ostvariti? Država se nije previše potrudila objasniti na što sve imamo pravo, ali mi smo tu da vam pomognemo. Jer ako imaš pravo - ostvari ga.
Svoju priču pošaljite na reporter@novatv.hr