U javnoj je raspravi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Zdravko Vladanović iz Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada Grada Zagreba objašnjava koje promjene on donosi.
Svaka zgrada imat će svoj OIB, uvodi se Registar zajednice suvlasnika, definira najniža pričuva od 36 centi po četvornom metru, sufinancirat će se ugradnja dizala u već izgrađene zgrade, a uvode se i kazne - za upravitelja ili suvlasnike do 5 tisuća eura.
Registar suvlasnika
Vladanović nam objašnjava stavku po stavku prijedloga Zakona.
"Novina je uvođenje instituta zajednice suvlasnika. Svaka zgrada imat će svoj OIB. U pravnom prometu nastupat će kao pravni subjekt. Time će se olakšati postupanje u upravnim i pravnim predmetima. Dosadašnje iskustvo bilo je komplicirano, a sudski predmeti znali su trajati po 10 i više godina. OIB će olakšati postupanje u poslovanju u pravnom prometu", rekao nam je Vladanović.
Što se tiče Registra zajednice suvlasnika, postojat će tri vrste većina suvlasnika koje odlučuju o upravljanju.
Kvalificiranu većinu činit će suvlasnici koji drže 80 posto udjela u vlasništvu i oni će odlučivati o promjenama namjene zajedničkih dijelova zgrade te o investicijskom održavanju koje obuhvaća značajnije investicije ili promjene i za koje je, prema postojećim propisima, dosad bila potrebna 100-postotna suglasnost.
Natpolovična će većina, a to su suvlasnici koji drže 50 posto udjela u vlasništvu zgrade - i dalje donositi odluke o svemu onome što spada u redovno održavanje, a za obavljanje nužnih popravaka bit će potrebna suglasnost vlasnika 33 posto udjela zgrade.
Nužne popravke pritom treba razlikovati od hitnih intervencija, a u prijedlogu zakona navodi se da bi pod nužni popravak spadale aktivnosti kao što su popravak ili rekonstrukcija krova, nosivih zidova, međukatnih konstrukcija, temelja i instalacija, dok bi hitne intervencije bile otklanjanje kvarova na plinskim instalacijama, sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu, puknuća i oštećenja vodovoda i kanalizacije i slično.
Vladanović kaže kako se, primjerice, neće moći zamijeniti krov, bez obzira na to što curi, jer to neće spadati pod hitnu intervenciju, već pod nužni popravak.
"Postojat će granica između hitnih i nužnih radova. Zakonodavac je to predvidio. Postoji redovito i izvanredno održavanje. Izvanredno održavanje obuhvaća hitne, nužne i investicijske intervencije", kaže.
Pričuva
Definira se najniža pričuva od 36 centi po četvornom metru. "Koliko će ona stvarno iznositi, to će ovisiti o stanju zgrade kao i dosad", kazao je.
Minimalna pričuva propisana je na iznos kao i dosad od 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo godišnje po četvornome metru stana, što bi prema trenutačnim vrijednostima iznosilo najmanje 0,44 eura mjesečno za kvadrat stana.
Dosad je najniža pričuva bila 1,53 kune po kvadratnom metru.
Dizala
Sufinancirat će se ugradnja dizala u već izgrađene zgrade. "U Hrvatskoj ima oko 16.000 zgrada. Oko 12.000 zgrada realno ima mogućnost ugraditi dizalo. Tko će ugraditi? Zakonodavac je predvidio da će država s jednom trećinom sredstava sufinancirati ugradnju dizala, tako kaže prijedlog. Druga trećina može biti sufinancirana preko jedinica lokalne samouprave, a treća suvlasničkim zajednicama. Ovdje se nameće pitanje, to je dobro rješenje, no je li ono izvedivo? Nije realno očekivati da se od 5 milijuna eura financira sve. Od 5 milijuna eura može se financirati otprilike 200 do 250 dizala godišnje. Dizala se proizvode uglavnom u Španjolskoj i Turskoj. Naše operative, odnosno naše firme mogu ugraditi oko 50 dizala. Postavlja se pitanje tko će to raditi. Neće se moći ugraditi sva ta dizala jer neće imati tko raditi. Taj se novac neće moći iskoristiti.
Postavlja se pitanje hoće li gradovi i općine donijeti odluke za sufinanciranje? Neki hoće, neki neće. Hoće li suvlasnici donijeti odluku za ovu svoju trećinu? Neki hoće, neki neće. Pitanje financiranja dizala nije za svakoga. To je samo za brze, sretne i spretne", rekao je.
"Tko bude brz, spretan i sretan, taj će ugraditi dizalo. Možemo mi sanjati da ćemo imati mogućnost ugraditi 250 dizala godišnje, ali realno to neće biti moguće, već ćemo moći ugraditi 50 godišnje. Čak i ako kažu da će primjerice doći firme iz Njemačke, to nije točno. I tamo nedostaje radnika i firmi za takvo nešto. Tko će onda to napraviti? Nitko. To se neće moći realizirati".
Uvode se i kazne: za upravitelja ili suvlasnike do 5 tisuća eura.
"Propisuju se prekršajne kazne upraviteljima i suvlasnicima za neizvršenje obveza. Primjerice, daje se naglasak na to da upravitelji redovito obilaze zgrade i da se izrađuju godišnji
planovi održavanja. Novčana kazna za upravitelje predviđa se u iznosu od 700 do 5000 eura, a za suvlasnike od 400 do 5000 eura", navedeno je u Zakonu.
O klimi i zagrađivanju balkona
Prijedlog zakona ima i stavku o klimi i zagrađivanju balkona.
U Članku 17. navodi se:
(1) U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.
(2) Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.
(3) Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, te antenski sustavi.
(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s ulice.
(5) Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja.
Evo što se u prijedlogu zakona kaže o kaznama:
Članak 46.
(1) Pravna osoba kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 5.000,00 eura do 10.000,00 eura, ako njezini djelatnici:
- u zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine odnosno u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža izvedu proreze u zidovima i ugrade instalacijske ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada (članak 17. stavak 1.)
- na izgrađenim zgradama izvedu radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 17. stavak 2.)
- na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postave uređaje za hlađenje i grijanje odnosno antenske sustave (članak 17. stavak 3.)
(2) Novčanom kaznom od 1.000,00 do 5.000,00 eura kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi iz stavka 1. ovoga članka.
Kršenje prekršajnih odredbi ovog Zakona ovlašteni su kontrolirati komunalni redari.
(b) Komunalni redar ima pravo i obvezu rješenjem ili na drugi propisani način narediti fizičkim i pravnim osobama mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane ovim Zakonom.
(3) Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.
Buka i kućni red
1) Suvlasnik koji se ne pridržava odredaba kućnog reda dužan je za mjesec u kojem mu je utvrđena povreda kućnog reda, uplaćivati u trostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve propisanom člankom 25. stavkom 1. ili 5. ovoga Zakona.
(3) Ukoliko bi se od strane istog suvlasnika opetovano ponavljale povrede kućnog reda, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za poštivanje odredbi kućnog reda.
(4) Povredu kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje predstavnik suvlasnika uz odobrenje natpolovične većine suvlasnika.
(5) Posebne odredbe kućnoga reda suvlasnici svake zgrade mogu dodatno propisati u okviru redovite uprave, ali one ne mogu odstupati od općih odredbi.
(6) Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom.
(7) Pravilnikom iz stavka 6. ovoga članka, propisat će se uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljeni nivo buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremenski period kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir u korištenju stanova.
Osiguranje, prinudni upravitelj...
Predviđena je i obveza suvlasnika da osiguraju zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno od požara, oluja, udara groma, izlijevanja vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i odgovornost za štetu prema trećim osobama.
Izbjegnuta je obveza nametanja osiguranja od potresa jer se smatra da bi to previše financijski opteretilo građane suvlasnike zgrada.
Jedan od prijedloga zakona jest uvođenje odredbe o prinudnom upravitelju kojeg imenuje gradonačelnik ili načelnik ako to nisu učinili suvlasnici, te uvođenje odredbe o prinudnom predstavniku suvlasnika kojeg imenuje upravitelj ako nisu suvlasnici.
"Ovaj je Zakon veliki iskorak, ali nema tog zakona koji će riješiti sve naše životne sudbine i ponašanje ljudi u zgradama. Osim zakona potrebno je razvijati svijest građana. Bez toga se ništa neće moći napraviti", rekao nam je zaključno Vladanović.