Novi prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju koji je Vlada ovaj tjedan uputila u e-savjetovanje uvodi važnu novost u hrvatski stambeni sustav: formalno se definira uloga neprofitnih stambenih zadruga kao jednog od modela za rješavanje stambenog pitanja građana. Time se stambene zadruge postavljaju u jednak okvir s drugim programima priuštivog stanovanja – poput javnog najma, poticajne stanogradnje ili subvencionirane kupnje.
Riječ je o konceptu koji je u brojnim europskim državama, posebno Austriji i Njemačkoj, standardan dio stambene politike, dok je u Hrvatskoj desetljećima bio zapostavljen.
Neprofitne stambene zadruge modeli su kolektivnog stanovanja u kojima stanari zajednički posjeduju, upravljaju i financiraju stambene objekte bez ostvarivanja profita. Budući da ne postoji profitni element, cijene bi trebale biti niže i stabilnije od tržišnih, što je posebno važno u trenutku rekordnih cijena nekretnina i sve težeg ulaska mladih u vlasništvo.
Članovi zadrugе ne kupuju stan kao privatnu nekretninu, nego udio u zadruzi koji im daje pravo korištenja određenog stana, a imaju obavezu plaćanja mjesečne naknade koja pokriva samo stvarne troškove, održavanja, kredita i upravljanja, a cilj nije zarada već dugoročno povoljno i stabilno stanovanje. Kako se dug bude otplaćivao, tako će i iznos najamnine smanjivati.
Takvi udjeli ne mogu se prodavati po tržišnim cijenama, već jedino vratiti zadruzi po unaprijed definiranoj vrijednosti. Razlika od kupnje bit će što članovi nikad neće postati vlasnici stana, ali neće morati ni dizati kredite od cca 200 do 300 tisuća eura.
Zadruga djeluje po modelu jedan član – jedan glas, a sve odluke o upravljanju, investicijama, pravilima zajedničkog života ili odabiru uprave donose se kolektivno. Članstvo se ne može prenijeti na nekog drugog, a ulog člana NSZ-a uglavnom je u novcu i određuje se pravilima zadruge. Na temelju ugovora član može u zadrugu unijeti građevinsko zemljište, građevinski materijal ili zgradu, uz račun ili procjenu vrijednosti nekretnine.
Gradnja novih stambenih jedinica najčešće se financira kombinacijom početnih udjela članova, dugoročnih kredita i ponekad javnih potpora, poput poticaja, subvencija ili dodjele zemljišta. Upravo zato zadruge mogu graditi jeftinije, bez profita koji bi inače uzeli komercijalni investitori.
Zakonski prijedlog predviđa mogućnost da se u projekte stambenih zadruga uključe država, jedinice lokalne samouprave (JLS) ili druge javne institucije. Oni mogu zajedno sa zadrugom sudjelovati u gradnji stanova za svoje zaposlenike te joj, na temelju ugovora, ustupiti građevinsko zemljište ili osigurati financijska sredstva te dati druge oblike potpore, što bi značajno smanjilo trošak gradnje.
Zemljište će dakle zadruge moći dobiti ili kupiti od JLS-a za trećinu tržišne cijene, a bit će oslobođene plaćanja komunalnog doprinosa. Država će vraćati polovicu PDV-a na troškove izgradnje.
Stambene zadruge u Hrvatskoj su postojale i ranije, ali u drugačijem obliku. Prije Drugog svjetskog rata u Zagrebu, Rijeci i drugim gradovima djelovale su radničke i građanske zadruge koje su gradile stanove za članove. Nakon rata, u razdoblju socijalizma, koncept je kratko postojao, ali je krajem 1950-ih gotovo nestao jer je država preuzela kontrolu nad stambenom izgradnjom. Nakon 1990. godine sustav se više nije razvijao, a fokus se prebacio na vlasništvo i POS modele. Današnji prijedlozi za razvoj neprofitnih stambenih zadruga zapravo predstavljaju povratak europskim praksama koje su se u Hrvatskoj izgubile.
Kao primjer uspješnog modela često se navodi Beč i Austrija, gdje zadruge imaju dugu tradiciju i upravljaju velikim brojem stanova. Ondje ih snažno podupiru lokalne vlasti i zakonodavni okvir, zbog čega se austrijski model smatra jednom od najuspješnijih referenci za razvoj zadružnog stanovanja.
Zakon o priuštivom stanovanju u javnom je savjetovanju do 3. siječnja.