Split je najskuplji grad u Hrvatskoj s prosječnom cijenom nekretnina većom od 4000 eura/m2. No, u pojedinim dijelovima grada pod Marjanom ta prosječna cijena ide iznad 6100 eura.
Detaljnija analiza koju su objavile Opereta nekretnine pokazuje kako postoji nekoliko tržišta u samom Splitu, ovisno o tipu nekretnine i mikrolokaciji. Analiza se temelji na realiziranim kupoprodajama, prema podacima iz službene evidencije Informacijskog sustava tržišta nekretnina Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Obuhvaćene su ukupno 1092 transakcije stanova realiziranih tijekom 2025. godine, zaključno s 20. travnja 2026. godine.
"Tržište Splita više nije homogeno – jasno se profiliraju različiti segmenti, od pristupačnijih stanova do izrazito luksuznih nekretnina koje funkcioniraju kao zasebno tržište", pojasnio je Matej Samardžić, direktor regije Dalmacija.
Medijan cijene stana u Splitu za 2025. godinu iznosi 194.150 eura, dok prosječna cijena doseže 211.387 eura. Razlika između medijana i prosjeka ukazuje na prisutnost manjeg broja transakcija u višem cjenovnom razredu koje podižu ukupni prosjek.
"Medijan u ovom slučaju daje realniju sliku tržišta jer eliminira utjecaj ekstremnih vrijednosti koje nisu reprezentativne za većinu transakcija", tumači Matej Samardžić.
Oko 25 posto stanova prodano je za manje od 140.970 eura, a stanova koji su postigli cijenu veći od 256 000 eura je također oko 25 posto. Ova razlika u rasponu ukazuje na značajnu polarizaciju, dodaje Samardžić.
Raspon cijena
Kada se gleda cijena po kvadratu, medijan iznosi 4038 €/m2, a prosjek 4065 €/m2. Većina tržišta koncentrirana je između približno 3400 i 4600 €/m², što predstavlja realni raspon unutar kojeg se odvija najveći broj transakcija. Tipičan stan koji se prodaje u Splitu ima oko 51 m2. Polovica svih stanova nalazi se u rasponu od 36,8 do 63 m2, što potvrđuje da je riječ o tržištu u kojem dominiraju manje stambene jedinice.
"Ključna promjena na tržištu nije samo rast cijena, već njegova sve veća slojevitost. Donošenje odluka danas zahtijeva preciznije razumijevanje segmenta u kojem se nekretnina nalazi", navodi Samardžić.
Najtraženiji kvartovi
- Žnjan (252 transakcije)
- Mejaši (204)
- Visoka (68)
- Plokite (64)
- Lovret (53)
“Visok broj transakcija u tim kvartovima nije slučajan – riječ je o zonama gdje postoji ravnoteža između cijene, kvalitete i dostupnosti stanova. To su lokacije na kojima se tržište najbrže ‘okreće’”, objašnjava Samardžić.
Premium lokacije
Na vrhu tržišta nalaze se kvartovi s izrazito visokom cijenom po kvadratnom metru:
- Meje (~6.162 €/m2)
- Varoš (~5.169 €/m2)
- Bačvice (~4.926 €/m2)
Ovo su lokacije koje kombiniraju blizinu mora i centra grada. Ponuda je u pravilu ograničena, a svaka nova nekretnina brzo pronalazi kupca.
"Ovdje više ne govorimo o klasičnom tržištu, nego o mikrosegmentu u kojem cijenu određuju lokacija i rijetkost. Takve nekretnine često imaju i investicijsku komponentu," ističe Samardžić.
Srednji segment
Najveći dio tržišta odvija se u kvartovima srednjeg cjenovnog razreda:
- Žnjan (~4.239 €/m2)
- Grad (~4.333 €/m2)
- Lovret (~4.083 €/m2)
- Visoka (~4.285 €/m2)
Riječ je o lokacijama koje nude balans između cijene, infrastrukture i kvalitete života.
Cjenovno pristupačniji kvartovi
Na donjem dijelu cjenovne ljestvice nalaze se kvartovi gdje nekretnine kupuju oni s manjim budžetom.
- Brda (~2.864 €/m2)
- Kocunar (~3.435 €/m2)
- Sirobuja (~3.550 €/m2)
"Možemo zaključiti kako i dalje postoji veliki interes stranaca za nekretnine u Splitu i to je onaj gornji premium segment. Najveći dio kao u svakom gradu, su obitelji i kupci koji traže nekretnine za stanovanje, a ograničenost ponude je i dalje ta koja definira cijenu", zaključuje Samardžić.