Problematikom prava i obveza podstanara već se duže vrijeme bavi zagrebačka udruga Pravo na grad, koja je ovog proljeća objavila i priručnik za podstanare. U njemu su naveli opis pojedinih elemenata ugovora o najmu stana, primjere iz postojećih ugovora, zakonski okvir i preporuku za najmoprimce pri pregovorima o ugovoru, a unijeli su i obrazac za ugovor o najmu stana, koji se može besplatno koristiti.
U nastavku donosimo najvažnija prava i obveze za podstanare, kao i neke potencijalno sporne situacije i njihovo zakonsko rješenje.
1. Ugovor o najmu stana
Osnovni dokument kojim se uređuju prava i obveze najmodavca i najmoprimca. Po zakonskom minimumu, trebao bi sadržavati sljedeće elemente: 1. ugovorne strane, 2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam, 3. visinu najamnine i način plaćanja, 4. vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, 5. podatke o osobama koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stan, 6. vrijeme trajanja najma, 7. odredbe o održavanju stana, 8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi, 9. odredbe o primopredaji stana.
Dobro koncipiran pisani ugovor jedini pruža stvarnu zaštitu stanarskih prava. U slučaju da se koristite ugovorom koji vam ponudi stanodavac, važno ga je prije potpisivanja pažljivo pročitati, ne biste li na vrijeme uočili elemente kojima bi vam vaša prava eventualno mogla biti uskraćena.
2. Sadržaj ugovora o najmu stana
Ugovori se po trajanju dijele na one na određeno vrijeme i one na neodređeno. Ako se nakon prolaska roka određenog ugovorom ne potpiše novi, smatra se da je produžen za isto vrijeme: Ugovor zaključen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme ako niti jedna od ugovornih strana najmanje 60 dana prije isteka trajanja ugovora ne obavijesti u pismenom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor o najmu stana na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.
Ne bi li se izbjegle nedoumice o trajanju ugovora, preporuča se da ugovor bude na neodređeno s minimalnim trajanjem, a da se kasnijim odredbama ugovora definiraju uvjeti otkaza.
3. Polog
Uobičajeno je da se pri unajmljivanju stana daje polog, najčešće u visini jedne mjesečne stanarine, koji služi za pokrivanje eventualne štete, neplaćenih režija ili za posljednju najamninu. Zakon o najmu stanova ne predviđa polog, ali on se može smatrati jamstvom.
Ako polog nije definiran ugovorom o najmu, obavezno tražite priznanicu, na kojoj ćete navesti datum, vrijeme i mjesto davanja pologa te podatke o davatelju i primatelju pologa (ime, prezime, adresa, OIB). Tu potvrdu trebaju potpisati obje strane.
Ona se može i ovjeriti kod javnog bilježnika, iako je valjana i bez toga, ali ako je ovjerena, ona postaje javnobilježnički akt i kao takav – ovršna isprava. To znači da se, ako dođe do spora, neće morati sudskim putem utvrđivati nastala tražbina te će sud naložiti provođenje ovrhe novčanih sredstava najmodavca, u svrhu vraćanja tražbine (pologa).
Također, preporuča se da se pri ulasku u stan napravi zapisnik stvari i zatečenih oštećenja, kao i fotografira stanje u kojem se nalazi stan, a što se potom prilaže ugovoru.
4. Režijski troškovi
Treba razlikovati troškove stanovanja i one koji su Zakonom o obveznim odnosima definirani kao javni teret, a u koje spada pričuva i održavanje stubišta. Po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima potonji troškovi isključivo su troškovi suvlasnika. Troškovi stanovanja, odnosno režijski troškovi, odnose se na redovnu mjesečnu potrošnju struje, vode, plina, kao i odvoz smeća.
Prilikom preuzimanja stana preporuča se da se očitaju brojila za struju, plin i vodu te provjeri postoje li zaostaci. Za struju je bitno napraviti obračun, da akontacije ne bi dolazile na temelju prijašnje potrošnje. Obračun treba napraviti i za vodu, ako se ne plaća prema broju članova. U tom je slučaju potrebno zatražiti od najmodavca prijavu promjene broja članova predstavniku suvlasnika.
Što se pričuve tiče, iako je zakonom određeno da je ona obveza najmodavca, u praksi se to često prebacuje na podstanare.
Ako ugovorom nije definirano tko plaća pričuvu, onda je to obaveza najmodavca, no ako nema ugovora, a najmoprimac uspostavi praksu plaćanja pričuve, smatrat će se da je tako ugovoreno. Stoga treba pozvati se na zakon prije potpisivanja ugovora ili dogovora o najmu i pri potpisivanju ugovora zahtijevati da pričuvu kao javni teret plaća vlasnik stana, a ako nema ugovora ne plaćati pričuvu i zahtijevati da tu obvezu podmiri vlasnik.
5. Korisnici stana i gosti
U ugovoru o najmu navode se i osobe koje nisu najmoprimci, ali će s njime dijeliti stan koji se unajmljuje. Nakon potpisivanja ugovora, najmoprimac je u posjedu stana što znači da ga može slobodno koristiti kao svoj životni prostor u kojem je siguran i u kojem može činiti sve što nije protivno zakonu pa tako i primati goste, no u ugovorima se često ograničava mogućnost boravka gostiju u stanu.
Zakon o najmu stanova definira da bilo tko može na poziv najmoprimca boraviti u stanu do 30 dana, a tek onda je najmoprimac dužan prijaviti goste najmodavcu. Ovo se ne odnosi na članove obitelji. Stoga, ako najmodavac zatraži da mu prijavljujete goste i nakon kraćeg vremenskog razdoblja, možete se pozvati na odredbe ovog zakona.
6. Najamnina
Ako je ugovor potpisan na neodređeno, prema Zakonu o najmu stanova nije moguće mijenjati visinu najma u prvih godinu dana trajanja ugovora, a nakon toga se ona ne smije povećavati više od 20 posto od cijene najma u tom dijelu grada ili regije. U praksi je to teško kontrolirati jer ne postoji ažurna baza podataka o visini najamnina.
Podstanari imaju pravo na umanjenje najamnine ako je stan oštećen ili se popravcima koji se obavljaju znatno umanjuje mogućnost njegova korištenja. Također, Zakon o obveznim odnosima propisuje da „najmodavac ne može bez pristanka najmoprimca činiti izmjene na iznajmljenoj stvari koje bi ometale njezinu uporabu“.
Najamnina se nerijetko predaje na ruke i definirana je u eurima, a plaća se u kunama. No, preporuča se da ona bude i definirana u kunama, jer podstanari plaću najčešće zarađuju u kunama. U slučaju da se najamnina ne može plaćati preko računa, treba tražiti da se pri svakoj predaji novca potpiše priznanica.
U nekim ugovorima navedeni su i penali za kašnjenje s najamninom, no to je protivno zakonu – u slučaju kašnjenja zakon predviđa mogućnost raskida ugovora, ali ne i penale niti zatezne kamate ili nešto slično.
7. Korištenje namještaja i opreme te preinake u stanu
Iznajmljeni stanovi najčešće su opremljeni osnovnim uređajima kao što je hladnjak ili stroj za rublje, a dužnost najmoprimca je da ih koristi na odgovoran način, dok je dužnost najmodavca da ih održava, u smislu potrebnih popravaka i zamjene uređaja. Ako najmodavac odbija održavati uređaje u radnom stanju, smatra se da je ugovorena kvaliteta predmeta najma narušena i moguće je zahtijevati smanjenje iznosa mjesečne najamnine.
Ne bi li se izbjegla natezanja oko problema koji mogu nastati, ugovorom bi trebale biti određene strane koje snose troškove redovitog održavanja, kao i izvanrednih popravaka.
8. Ulazak najmodavca u stan
Najmoprimac je u posjedu stana i najmodavac nema pravo ulaziti u stan u vrijeme kada to nije dogovoreno s najmoprimcem. S druge strane, najmoprimac ima obavezu dozvoliti najmodavcu kontrolu stana u za to dogovorenim rokovima.
Najbolje je taj ritam posjeta definirati ugovorom na način da najmodavac ima pravo pregledati stan i druge prostorije koje najmoprimac koristi, jednom u nekom određenom mjesecu tijekom trajanja najma, a u slučaju oštećenja ili radi sprečavanja nastanka štete.
9. Otkaz ugovora o najmu
Treba razlikovati redoviti, odnosno dogovorni otkaz ugovora i izvanredni otkaz ugovora.
Razlozi za izvanredni otkaz ugovora prema važećem Zakonu o najmu stanova - najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:
1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem
2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca
3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom
4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje
5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene
6. najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili
7. ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca
8. najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme i ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati
10. Rokovi za izvanredni otkaz ugovora o najmu
Zakonom je propisano da je kod izvanrednog otkaza otkazni rok 15 dana, no on počinje teći tek nakon isteka 30 dana od pisane opomene u kojoj se navodi razlog otkaza i ako unutar tih 30 dana najmoprimac nije otklonio razloge za otkaz. Pojednostavljeno, minimalni otkazni rok od prve opomene je najmanje 45 dana.
Stoga u ugovorima treba izbjegavati definiranje roka iseljenja pri izvanrednom otkazu tako da je on samo 15 dana bez klauzule od 30 dana za mogućnost otklanjanja nastalog problema. Valja istaknuti i da do izvanrednog otkaza od strane najmoprimca može doći i ako najmoprimac zaključi da mu je zdravlje u stanu ugroženo. U tom slučaju ima puno pravo iseliti se iz stana bez otkaznog roka i potraživati od najmodavca naknadu za nastalu štetu u smislu povrata najamnine i pologa. Ovo pravo je neotuđivo i najmoprimac ga se ne može odreći čak ni u uvjetima u kojima je prije ulaska u stan bio upoznat s problemima koji utječu na zdravlje.
11. Sudska zaštita od nezakonitih deložacija i ometanja
Ako nakon potpisivanja ugovora i primopredaje ključeva najmodavac nasilno pokuša bez zakonske osnove izbaciti najmoprimca iz stana, podstanar može zatražiti zaštitu putem hitnog sudskog postupka zaštite posjeda. Ako vam je potrebna zaštita posjeda putem suda, možete računati na institut besplatne pravne pomoći.
12. Pozivanje na ostale zakone
Odnos najmoprimca i najmodavca definiran je ugovorom, ali neke od okolnosti koje nisu predviđene ugovorom potrebno je definirati putem pozivanja na nekoliko zakona na kraju ugovora.
Preporuča se da se na kraju ugovora stavi odredba koja glasi: „Ukoliko neko pitanje ovog obveznog odnosa nije regulirano ovim ugovorom primijenit će se odredbe Zakona o […]“, i navedu sljedeći zakoni: Zakon o najmu stanova, Zakon o obveznim odnosima, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o suzbijanju diskriminacije i Zakon o prebivalištu.
13. Prijava boravišta i prebivališta
Temeljem Zakona o prebivalištu, prebivalište i boravište obavezno se prijavljuju nadležnoj policijskoj upravi. Iako najmodavci često odbijaju prijaviti boravište za svoje najmoprimce iz straha od plaćanja poreza na najam, policijska uprava nije u tom smislu povezana s poreznim sustavom budući da prijava boravišta ili prebivališta ne povlači sa sobom i nužnu novčanu transakciju za stanovanje. No kazna za neprijavljivanje najmoprimaca temeljem zakona iznosi od 500 do 5000 kuna.
Detaljnije o pravima i obvezama podstanara možete doznati OVDJE.
Ako ne znate koja su vaša prava, kako ih ostvariti, ako mislite da ste u pokušaju da ih ostvarite ostali oštećeni, obratite se nama. Javite nam što vas muči, a mi ćemo umjesto vas pitati institucije, češljati zakone, inzistirati na odgovorima i pokušati doći do rješenja. I pomoći vam. Jer ako imaš pravo - ostvari ga.
Svoj problem pošaljite na reporter@novatv.hr